“要是買不起房，可以買房企的股票，現(xiàn)在很多房企的股價才幾毛錢！”這是在一些網(wǎng)絡(luò)平臺上的段子，但也從一個側(cè)面體現(xiàn)出當(dāng)下許多上市房企在資本市場面臨的窘境。
在港股市場上，由于房地產(chǎn)市場的變化，越來越多低于1港元的“仙股”出現(xiàn)。對于多數(shù)上市房企而言，在應(yīng)對這場“市值保衛(wèi)戰(zhàn)”的同時，該如何穿越好當(dāng)下的樓市“周期”？
內(nèi)房股“仙氣”一片
近日，港股市場多家知名內(nèi)地房企的股票價格跌破1港元，將市場的目光再次帶向這一群體。比如，昔日的房地產(chǎn)巨頭中國恒大近日股票復(fù)牌，復(fù)牌當(dāng)日股價暴跌78.79%，直接跌破1港元，此后幾個交易日中國恒大股價繼續(xù)下跌，截至目前，公司股價僅報0.275港元。無獨有偶，另一家頭部房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園的股價自今年8月11日跌破1港元后，至今仍未回到1港元以上。
實際上，隨著近年房地產(chǎn)市場不景氣，不少房企不僅收入和利潤大幅下滑，其在資本市場上的境遇也不容樂觀，這直接體現(xiàn)在股價的連續(xù)暴跌和市值的大幅縮水。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前港交所行業(yè)分類下的地產(chǎn)業(yè)中，有近140家辦公地址在內(nèi)地的地產(chǎn)公司。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上述近140家公司中，有超過80家公司最新股價低于1港元，占比超過一半。如果將低于1港元就視為“仙股”的話，上述公司股票已成為“仙股”。
不過，以往內(nèi)房股中股價低于1港元的情形并不多見，目前內(nèi)房股“仙股”數(shù)量大幅增加，主要是最近幾年相關(guān)公司股價出現(xiàn)罕見跌幅所致。據(jù)證券時報記者統(tǒng)計，上述近140只股票中，有超過110只股票今年以來股價出現(xiàn)下跌，其中76只股票年內(nèi)跌幅超過30%，占比超過一半。這里面，超過40只股票年內(nèi)股價腰斬。
若將時間進(jìn)一步拉長至2021年初起算，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上述近140只股票中，有130只股票期間股價出現(xiàn)下跌，其中有99只股票期間股價腰斬。這里面，有多達(dá)35只股票期間跌幅超過90%。這意味著，不少內(nèi)房股在這段時間股價跌得只剩下昔日高位的一個“零頭”。
昔日港股市場千億市值房企群體不少，其中內(nèi)房股占了比較大的比例，但如今僅有龍湖集團(tuán)、萬科企業(yè)等少數(shù)內(nèi)房股市值達(dá)到千億級別。
一些房企的“秘訣”
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，越來越多的房企股票變“仙股”， 一方面是企業(yè)自身運營業(yè)績差，甚至出險后長期不能恢復(fù)正常運營所致，同時也與行業(yè)本身陷入困境、多項政策作用之下市場依然尚未回暖，以及行業(yè)走勢與預(yù)期不明有關(guān)。
其實，自2021年以來許多房企流動性危機持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)行業(yè)處在從高負(fù)債擴(kuò)大規(guī)模向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期。對于房企而言，如何能夠更好度過這個時期？最近，正值房企中期業(yè)績發(fā)布高峰，一些業(yè)績增長且表現(xiàn)穩(wěn)健的房企，似乎也給出了自己的“秘訣”。
過去，許多房企都會定下“高銷售目標(biāo)”，在業(yè)內(nèi)人士看來，此舉或許能提振市場對企業(yè)發(fā)展的信心，倒逼企業(yè)大規(guī)模拿地、加大杠桿和快銷。只是，一旦市場行情回落，不少房企又下調(diào)年度銷售目標(biāo)。
回顧過去的幾年，越秀地產(chǎn)多次因為制定的銷售目標(biāo)增幅低于同行而受到質(zhì)疑。“因為增長速度低于行業(yè)數(shù)據(jù)，我們也常受到批評，但是越秀地產(chǎn)一直以來都堅持發(fā)展不是為了規(guī)模，而是要為股東創(chuàng)造更多的價值?！痹跇I(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)稱。他透露，越秀地產(chǎn)自2013年以來一直把針對自身的投資評級當(dāng)作重點工作來抓，“特別是一些重大投資，都將評級這個指標(biāo)拉進(jìn)來?！?/p>
而在龍湖集團(tuán)的中期業(yè)績發(fā)布會上，談到如何實現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略變化，龍湖集團(tuán)董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平認(rèn)為：“行業(yè)過去處于高杠桿發(fā)展模式，基本聚焦地產(chǎn)開發(fā)，以規(guī)模作為業(yè)績的導(dǎo)向，但規(guī)模越大，需要的資產(chǎn)規(guī)模越大，負(fù)債規(guī)模也會變大，資產(chǎn)和負(fù)債會同步上升，如果市場出現(xiàn)波動，企業(yè)會出現(xiàn)問題?！?/p>
陳序平強調(diào)，龍湖將不再依靠負(fù)債規(guī)模的增加，去驅(qū)動資產(chǎn)規(guī)模、銷售的增長，并降低外債比例，保持健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)。同時，保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，扣除分紅之后也要為正。
不能把房子做成“標(biāo)準(zhǔn)快消品”
柏文喜表示，一些房企如龍湖，還有港資房企中的龍頭企業(yè)，它們的風(fēng)險水平控制得相對較好，財務(wù)穩(wěn)健且收入結(jié)構(gòu)中來自于運營業(yè)務(wù)收入的占比較高，自然讓其對于行業(yè)周期與市場波動具有較強的適應(yīng)能力。因此，實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，注重現(xiàn)金流安全和行業(yè)長期趨勢研判都是其他房企可以學(xué)習(xí)的地方。
也有業(yè)內(nèi)人士表示，通過物業(yè)管理、運營收入等方式對沖樓市周期下行風(fēng)險，是房企后續(xù)應(yīng)該注重的方式，盈利模式不再依賴單一的重資產(chǎn)開發(fā)銷售，而是形成租賃、代建和管理并重的均衡發(fā)展模式。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房企應(yīng)堅持主業(yè)，不盲目追求規(guī)模，特別是通過負(fù)債加杠桿來擴(kuò)張規(guī)模。如果房企過分追求規(guī)模，必然會在產(chǎn)品打造上失去“堅持主業(yè)”的思路，把房子做成“標(biāo)準(zhǔn)快消品”。所以，對于產(chǎn)品的打造也是出險房企應(yīng)該學(xué)習(xí)的地方。
“當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)問題，尤其是資金鏈出現(xiàn)問題的時候，企業(yè)的管理層、大股東家族等應(yīng)該將自己所承擔(dān)的責(zé)任履行到位，那么資本市場才會給予一個相對好的回報，例如大部分股價跌成‘仙股’企業(yè)，其實是投資者用腳投票，也是投資者不僅僅針對企業(yè)經(jīng)營，而且是對管理層在管理這個企業(yè)過程的‘態(tài)度’的一種表達(dá)?！崩钣罴伪硎尽?/p>
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，整體來看，近期中央及各部委密集發(fā)聲，帶動了房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心的修復(fù)，但從政策改善到市場見效通常需要一個過程，因此在中央定調(diào)之后更需要地方加快落實具體政策，尤其是政策較為嚴(yán)格的核心一二線城市，政策優(yōu)化將有助于推動銷售企穩(wěn)?！霸诜康禺a(chǎn)銷售未實現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度地保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>
