中央層面對于城中村改造出臺重磅政策。7月21日，據(jù)央視新聞報道，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》（簡稱“《指導意見》”），指出在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。
城中村改造是重要的民生工程，有助于解決居住、教育、醫(yī)療等民生問題。此前，部分地區(qū)已經(jīng)在逐步推進城中村改造，如今中央層面出臺新政，在業(yè)內(nèi)人士看來，這對于地方的城中村改造工作將形成有力的引領(lǐng)與推動。更重要的是，通過公共服務(wù)均等化、全覆蓋，不僅能解決發(fā)展不平衡、不充分的問題，還能真正釋放消費潛力和內(nèi)需。
超大特大城市有哪些？
包括上海、北京、深圳、重慶、天津等
根據(jù)《指導意見》，要堅持穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。
事實上，關(guān)于城中村改造，在此前的高層會議中，曾被著重提及。
今年4月28日召開的中央政治局會議明確提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在6月份舉行的第十四屆陸家嘴論壇上曾表示，強化對投資的融資保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等重大項目建設(shè)。
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的《指導意見》，是對4月28日舉行的中央政治局會議精神的貫徹落實。在當前迫切需要推進穩(wěn)增長、擴內(nèi)需的經(jīng)濟形勢下，推進城中村改造無疑是題中之義。
在超大特大城市推動城中村改造，能夠?qū)⒐┙o側(cè)改革和高質(zhì)量發(fā)展對接起來，將供給側(cè)改革和需求側(cè)管理對接起來，解決城市發(fā)展不平衡、不充分的矛盾。
由國家統(tǒng)計局2021年提供的《經(jīng)濟社會發(fā)展統(tǒng)計圖表:第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》顯示，根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，按照城區(qū)人口排序，全國現(xiàn)有超大城市7個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津。特大城市增至14個，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。
李宇嘉表示，新市民、年輕人和外來人口主要集中在超大特大城市，特別是在城中村，而城中村又是這些城市發(fā)展最薄弱、短板弱項最突出的區(qū)域。通過公共服務(wù)均等化、全覆蓋，不僅能解決發(fā)展不平衡、不充分的問題，還能真正釋放消費潛力和內(nèi)需。
“城中村改造，一方面是修復(fù)內(nèi)需和消費潛力的必然選擇，另一方面是引導和釋放內(nèi)需的必然選擇。對于房地產(chǎn)來說，城中村改造能夠構(gòu)建先租后買的消費新格局、新模式，也能夠逐步讓新市民、年輕人和外來人口升級自己的住房消費，從而為商品房市場可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件?！崩钣罴握f。
城中村如何改造？
建議先行試點、一村一策
我國的城市發(fā)展已經(jīng)進入到城市更新的階段，城中村改造是其重要的組成部分，不僅可以改善城市界面、提升居住品質(zhì)，還能破解公共配套設(shè)施不足、消防用電安全等問題，更能為房地產(chǎn)開發(fā)投資形成增量。
在此之前，城中村改造在各地已經(jīng)逐步推進。今年，深圳住房建設(shè)局印發(fā)了《深圳市城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引》，2023年-2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬套（間）、建筑面積超過2000萬平方米。2023年，深圳計劃推進4.9萬套（間）城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升項目。
從深圳來看，城中村改造的體量較大。據(jù)深圳人才安居集團此前披露，已經(jīng)摸排167個城中村、3萬個樓棟、超3000萬平方米潛力改造空間。
在廈門，《廈門市城中村現(xiàn)代化治理三年行動方案（2023-2025年）》已經(jīng)印發(fā)，其中明確，按照“一年試點、兩年攻堅、三年全覆蓋”的時序安排，自2023年啟動試點，利用3年時間實現(xiàn)108個行政村治理全覆蓋。此外，行動方案還指出，堅持社區(qū)服務(wù)改革提升，開展“一村一策”策劃、規(guī)劃，制定實施方案，分批分步驟生成城中村治理項目。
在廣州，7月17日，該市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》意見的公告，這是廣州市首次針對城中村改造進行的立法工作，也是全國首個將出臺的專門針對城中村改造的地方性法規(guī)條例。
廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局認為，廣州的城中村數(shù)量龐大，它們的更新改造，是著力解決“大城市病”，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)優(yōu)化、居住功能提升、城市文明躍升，推動廣州高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。
2023年-2025年，上海計劃安排新啟動30個“城中村”改造項目，每年新啟動10個改造項目。
那么，城中村如何改造？對此，李宇嘉認為，新時期的城中村改造絕不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用為主，根據(jù)實體經(jīng)濟和居民、企業(yè)的需求，部分改變功能，拆除的主要是危房和公共短板確實特別嚴重的地方。同時，還要增加公共服務(wù)設(shè)施。
李宇嘉進一步表示，城中村改造要突出公益性，主要是解決公共短板缺失嚴重的問題，提升居民居住質(zhì)量，增加保障性租賃住房，保留“低成本、區(qū)位優(yōu)”的租住和居住空間，保留城中村原有的、煙火氣濃厚的生活氣息，通過小修小補，保留原有產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，適當提升和發(fā)展創(chuàng)意文化、消費、物流等新產(chǎn)業(yè)，提升集體經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的能力，降低生產(chǎn)生活的空間成本。
此外，李宇嘉還指出，城中村改造必須堅持“一村一策”，加強城市體檢先行，民生訴求比較強烈的城中村優(yōu)先改造，同步加強專項規(guī)劃和計劃的編制。
錢從哪兒來？
鼓勵和支持民間資本參與
值得關(guān)注的是，城中村改造需要大量資金，錢從哪兒來？
根據(jù)《指導意見》，要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。
要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。
對于引入社會資本，李宇嘉建議，城中村改造還是要堅持“誰投資誰受益”的原則，主要吸引市場主體參與，涉及公共服務(wù)設(shè)施補短板的資金，需要國企為主導，通過公共資金包括政策性金融工具、專項債、財政以獎代補等方式來解決。為了吸引市場資金進入，一方面需要公共資金投入，解決短板和弱項的問題，創(chuàng)造市場資金進入的積極性；另一方面需要在用地出讓方式，審批流程優(yōu)化，空間功能的調(diào)整和轉(zhuǎn)換等方面做出規(guī)劃和政策創(chuàng)新。
李宇嘉還表示，要鼓勵多方投資主體以經(jīng)營性收入，包括停車場、臨街商鋪、飯店食堂等形成的收入，彌補和覆蓋改造成本。房地產(chǎn)銷售收入并不占主導，只是其中一部分。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也認為，鑒于民間資本的重要作用，后續(xù)各類民間資本也可以積極發(fā)力。尤其各大房企，要關(guān)注此次改造中的新機會和新要求，積極主動在相關(guān)領(lǐng)域中找到發(fā)力點和盈利點。
新京報記者段文平
