觀點網(wǎng) 當(dāng)行業(yè)正處紅利期時，眾房企紛紛上市借助資本進行規(guī)模擴張?，F(xiàn)如今進入震蕩期，僅剩的紅利也逐漸向頭部企業(yè)集中。
4月11日，招商蛇口在南海意庫如期舉行了2022年度股東大會，審議該司去年的管理層的工作報告、財務(wù)數(shù)據(jù)、年度報告等相關(guān)議案。
與會投資者向觀點新媒體透露，出席本次股東會的管理層僅有2名，分別為招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰以及董秘余志良。
上述人士指出，本次管理層對公司未來的規(guī)劃指引與業(yè)績發(fā)布會時的口徑一致，企業(yè)目標(biāo)為利潤、質(zhì)量、效益及營收等多維度上躋身行業(yè)五強。
重申前五目標(biāo)
2022年，隨著行業(yè)紅利消退，“增收不增利”現(xiàn)象已普遍發(fā)生于各家房企的財報之中。
細(xì)化數(shù)據(jù)上看，2022財年，招商蛇口錄得營收1830.03億元，同比增加13.92%，歸母凈利潤較上期降低接近6成，同比下降58.89%至42.64億元。
據(jù)觀點新媒體觀察，期內(nèi)歸母凈利潤產(chǎn)生較大下滑，一是由房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降導(dǎo)致的結(jié)轉(zhuǎn)毛利下滑，二是期間落實減免租金的政策，三是在該財年招商蛇口還計提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以及應(yīng)收款項信用減值，該項數(shù)據(jù)規(guī)模達(dá)64.01億元。
在股東大會中，有投資者詢問，行業(yè)普遍增收不增利的背景下，公司為達(dá)成躋身行業(yè)5強的目標(biāo)，將采取怎樣的細(xì)化策略？
據(jù)參會投資者轉(zhuǎn)述，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰在上述問題中指出，行業(yè)利潤下行已成為普遍情況，房價下滑對公司的沖擊還是有的，但得益于一直以來的而現(xiàn)金流管理，沒有出現(xiàn)流動性風(fēng)險及違約情況。
蔣鐵峰表示：“去年，公司仍在繼續(xù)保持投資，下半年獲取了不少優(yōu)質(zhì)土地。”
據(jù)其此前業(yè)績會中的介紹，招商蛇口2021年下半年至今所拿地塊整體表現(xiàn)都不錯，毛利率在23%以上。
對于將怎樣躋身行業(yè)5強，蔣鐵峰續(xù)指：“2019年公司排名為第12名，去年來到了行業(yè)第6。穩(wěn)步前進的同時，對外來也有一定的追求目標(biāo)。”
上述人士介紹，未來招商蛇口將持續(xù)培養(yǎng)資產(chǎn)運營和城市服務(wù)賽道。
2022年，招商蛇口調(diào)整了以往的園區(qū)、社區(qū)及郵輪產(chǎn)業(yè)三大主業(yè)架構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭髽I(yè)務(wù)”，即開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營及城市服務(wù)，擬構(gòu)建租購并舉，輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，培育資產(chǎn)運營、城市服務(wù)為公司的第二增長曲線。
與會投資者還表示，企業(yè)方面說明，目前第二增長曲線的打造還需要時間投入，沒辦法像住宅開發(fā)一樣，快速占據(jù)收入的較大比重。商業(yè)板塊將會成為重要發(fā)力點，未來三年將有32個商業(yè)綜合體開業(yè)。
此外，招商蛇口還積極以REITS作為持有項目的退出通道，盤活持有資金的狀態(tài)。
2022年末，招商蛇口持有產(chǎn)業(yè)園區(qū)在營項目33個，而退出通道則分別有商業(yè)REITs招商局商業(yè)房托，以及園區(qū)REITs博時蛇口產(chǎn)園REIT，目前蛇口REIT正推動位于深圳光明的產(chǎn)業(yè)園項目的擴募。
提升權(quán)益比例
剖析“不增利”的本質(zhì)，或許少數(shù)股東利潤是無法避開的一個現(xiàn)象。
2022財年，招商蛇口錄得凈利潤為90.98億元，其中歸屬于母公司股東的凈利潤42.64億元，而少數(shù)股東損益則是48.34億元，超過了歸母凈利潤。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)統(tǒng)計
從往年數(shù)據(jù)來看，自2019年開始，找蛇口少數(shù)股東損益占凈利潤的比重持續(xù)攀高。到了2022財年，占比首次超過歸母凈利潤占比，提升至53.12%。
與會投資者向觀點新媒體透露，公司管理層對于少數(shù)股東損益問題指出，在房地產(chǎn)上行期間的2016年-2018年，公司彼時合作項目較多，權(quán)益在50%左右。
另外，去年租金減免的8.4億元中，由于部分為合作項目，歸屬的減免金額達(dá)7.5個億，加之發(fā)行REITs的資產(chǎn)12.91億元，這兩部分以往均為純利項目，因此造成了公司階段性錯配。
招商蛇口管理向投資者解釋，2022年，公司的合作權(quán)益比已提升至60%左右。2023年將會進一步聚焦，開年來已獲取項目7個，累計投資金額超100億元，這部分項目合作權(quán)益為85%，以自身開發(fā)為主。
對于目前的收并購情況，蔣鐵峰則指出，公司的并購動作一直在做，但因為其中風(fēng)險點較多，因此在選擇上還是聚焦在項目質(zhì)量上，希望項目更優(yōu)質(zhì)、市場上的商業(yè)化回報可以更好。
另外，有投資者關(guān)心上海圍標(biāo)解禁后，萬科、中海、華潤三家房企重回市場，招商蛇口將采取怎樣的策略去應(yīng)對競爭。
該司明確，將在上海繼續(xù)加大投入力度。
投資者解釋，招商蛇口如今投資策略仍偏向“以銷定投”，加大投資力度的不只是上海，包括去年銷售貢獻較好的城市如深圳、南京、徐州、西安、重慶等，均在加大投資的名單中。
據(jù)投資者透露，招商管理層提出，今年會加大在北京的投入，對北京的管理班子進行調(diào)整，從上海、深圳及全國各地調(diào)整一些具有沖勁的管理人到北京，把北京市場做起來。
據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，自2017年招商蛇口“重返上?！辈呗砸詠?，目前已然成為上海市場擴張最快的房企之一，2022年在滬銷售金額超740億元，位列當(dāng)?shù)厥袌龅谝弧?/p>
一方面，上海招拍掛市場對資金要求較高及部分企業(yè)下沉，近年來國央企拿地居多；另一方面，圍標(biāo)事件進一步給予了擴張空間，招商蛇口持續(xù)重倉上海，2022年新增56宗項目里有10宗來自上海。
