近日，昆山兩樓盤因大幅降價被暫停網(wǎng)簽一事引發(fā)關(guān)注。
值得關(guān)注的是，地方政府限制大幅度降價的情況并非個例。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，去年5月至12月，近20市（縣）出臺政策，限制商品房成交價格下跌幅度。
房企大幅降價被叫停
5月6日，網(wǎng)上傳出一份由江蘇省昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)的《關(guān)于昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司、昆山長泰置業(yè)有限公司違規(guī)行為的通報》的文件。
文件顯示，昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的夢之悅花園項目、昆山長泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的尚濱花園項目銷售過程中，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成了社會不穩(wěn)定因素。對于上述項目我局已要求立即整改，暫時關(guān)閉網(wǎng)簽（待整改結(jié)束后予以開通），并已將其不良行為計入年度誠信檔案。5月8日，對于上述發(fā)布的通報文件，昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)科室工作人員表示，“發(fā)布通報是為了督促房企及時整改，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。擅自大幅度降價對周邊樓盤的正常銷售造成了影響，導致周邊樓盤不太好賣，其次也擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序?！?/p>
上述昆山住建局人士表示，目前相關(guān)樓盤暫時關(guān)閉網(wǎng)簽，待房企做好前期業(yè)主溝通解釋工作及后續(xù)方案可行后，整改結(jié)束后會開通網(wǎng)簽。
其中夢之悅花園項目的下降幅度超過25%。以一套位于1樓面積為86.53平方米的房源為例，原大定總價顯示1880556元，優(yōu)惠后總計為1384480元，降價幅度為26.4%。
尚濱花園項目則在五一期間推出“五一五重豪禮”，巨惠32萬元，再贈送一個車位“，項目銷售稱，”本身房子原價就160萬元左右，優(yōu)惠了三十來萬，再送個車位，力度很大。
地方政府限制樓盤降價的情況并非個例。從全國范圍而言，因樓盤降價而引起熱議的案例不在少數(shù)。
今年2月，深圳龍崗一新盤就因打出“首付30萬”而被政府叫停。
彼時，多名中介朋友圈及項目推文顯示，位于深圳市龍崗區(qū)的信城·縉悅城（備案名：信城縉悅花園），開發(fā)商開年活動，推出一批準現(xiàn)樓住宅。僅限2棟，產(chǎn)品為78平方米-95平方米三房四房?？們r295萬元起，三成首付客戶僅需30萬元、貸款210萬元，白送60萬元首付。
也就是說，按295萬元最低總價房源來算，原本三成首付最低也要88.5萬元，若首付僅需30萬元，相當于僅一成首付，總房價也相當于打了約八折。而按照深圳政府的規(guī)定，樓盤售價不得高于或者低于備案價的15%。
不過，該項目代理中介此前對澎湃新聞稱，該項目賣了一天一夜后被政府叫停。
2月20日，據(jù)第一財經(jīng)報道，深圳市龍崗區(qū)住建局的工作人員表示，該項目因為擾亂市場，目前已經(jīng)被相關(guān)部門查處。低首付是明令禁止的。送兩成首付，相當于私自下調(diào)備案價，17號信城縉悅花園開始宣傳購房優(yōu)惠，18號我們就查處了。
多地曾出臺“限跌令”
過往兩年，針對房企降價銷售的情況，不少地方曾出臺“限跌令”。
據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，去年5月至12月，近20市（縣）出臺政策，限制商品房成交價格下跌幅度。
以大理為例，大理白族自治州人民政府于2022年8月發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見的通知》顯示，加強管控惡意炒作等嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。公開宣傳預售商品房價格的，宣傳價格不得低于樓盤表備案價的85%或高于115%，宣傳較低售價的房源套數(shù)不得低于樓盤表內(nèi)待售套數(shù)的50%。
河北市人民政府于去年印發(fā)的《關(guān)于進一步促進主城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的十五條政策措施》則明確，穩(wěn)定住房價格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品住房預售許可證或現(xiàn)售備案手續(xù)前，對全部房源須向價格主管部門進行一次性價格備案（一房一價）。經(jīng)價格主管部門審核備案后，銷售時按備案價格明碼標價。銷售價格浮動原則上不超過±10%進行銷售，超過±10%的，原則上應重新備案，重新備案的時間應與上次備案時間間隔60日以上。但不得低于成本價格惡意競爭，擾亂房地產(chǎn)市場。
更早前，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，2021年下半年至2022年6月，至少包括山東菏澤、湖南岳陽、云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽、江蘇江陰、湖南株洲、河北張家口、湖北鄂州 、江蘇徐州 、江蘇泰州、安徽安慶、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江蘇揚中、江蘇南通、山東聊城、廣東惠州、湖南張家界、陜西漢中、福建平潭綜合實驗區(qū)等22個地方發(fā)布政策或引導房企不得隨意降價銷售。
但在限價管控的情況下，也有聲音指出，“一刀切”式的限價管控使得房企陷入進退兩難的尷尬局面。
此前，廣東省地產(chǎn)商會曾向廣東省住建廳建言調(diào)整政策。2022年6月10日，一份《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見和建議》紅頭文件流出，抬頭顯示為廣東省地產(chǎn)商會文件。文件稱：當前房企在自救過程中面臨重重困難。部分企業(yè)擬在三四線等較低能級的城市積極去化庫存，以價換量，爭取現(xiàn)金回籠，但不少地方政府既限漲價又限降價，令企業(yè)無法根據(jù)市場實際情況降價促銷，無法通過快速銷售以回款自救，形成了進退兩難的不利局面。建議調(diào)整當前“一刀切”式的限價管控，適當放寬備案價限制，建議土地出讓合同中未規(guī)定限價銷售的項目，可根據(jù)項目及市場實際情況制定備案價格。
2022年9月，市場消息稱，廣州市已對新項目備案價進行動態(tài)調(diào)整，“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價不能超過項目核定線均價。
房企能降價嗎？曾有地方政府回應：商品房價格由市場供求關(guān)系決定
2022年9月，位于武漢的朗詩熙華府也因為降價被原有業(yè)主投訴。
據(jù)武漢城市留言板，有業(yè)主于2022年9月5日留言稱，“朗詩熙華府虛假營銷，胡亂降價，購房時，承諾后面價格只會比前面高，房子基本上都賣了，樓層有限，實際上大量未賣，現(xiàn)在又大幅度降價，購房者血虧?！?/p>
對此，武漢市住房保障和房管局于2022年9月16日回復稱，關(guān)于房屋價格的問題，商品房價格由市場供求關(guān)系決定，由開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價，具體房屋價格由雙方通過合同約定。根據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，商品房買賣屬于平等市場主體之間的經(jīng)濟合同法律關(guān)系范疇，應按照合同約定的爭議處理途徑解決爭議。
2022年9月9日，又有業(yè)主留言稱，2021年買的朗詩熙華府期房單價2.9萬元，一年連降3次，不到一年單價降了1萬元，一年不到虧了百萬元。
2022年9月20日，洪山區(qū)房管局開發(fā)辦再度回應稱，經(jīng)了解，目前開發(fā)企業(yè)將銷售困難的房屋作特價銷售，針對項目打折促銷情況，該局約談開發(fā)企業(yè)，建議開發(fā)企業(yè)綜合考慮并制定合理促銷方案。
一直以來，房價的高低牽動著購房者的心。有產(chǎn)者希望房價穩(wěn)定上漲，無產(chǎn)者則盼著房價能有所回落。
58安居客研究院院長張波指出，從房地產(chǎn)調(diào)整的思路來看，既不希望房價大幅上漲，也不希望大跌，房價的穩(wěn)定才是房地產(chǎn)市場有序發(fā)展的重要前提因素。今年來看，市場的分化明顯，加之區(qū)域性房地產(chǎn)恢復的節(jié)奏差異，房企銷售壓力依然偏大，調(diào)整售價急于出貨的現(xiàn)象頻現(xiàn)。各地房地產(chǎn)的調(diào)控難度更大，對于房價穩(wěn)定性的要求也更高。當下正處于房地產(chǎn)復蘇的關(guān)鍵時點，區(qū)域性市場的波動性容易被放大，一旦個別項目出現(xiàn)房價大幅下挫性調(diào)整，容易引發(fā)市場的高度關(guān)注。一來會造成房價下行的預期被增大，市場信心出現(xiàn)影響；二來可能會造成周邊項目的跟進降價，給市場的整體穩(wěn)定性帶來影響。
那么，如何看待限制房企降價銷售的行為？
在張波看來，并不是說房企不能在當下市場進行價格調(diào)整，但需要政府側(cè)明確合理的降價范圍，例如一些地方政府明確漲跌幅在5%～10%以內(nèi)的調(diào)整，可以被視為是正常的市場現(xiàn)象。同時對于前期已購房業(yè)主的價差，應視合同的約定來調(diào)整。過大比例的降價對于市場形成了嚴重干擾，行政手段進行干預在當下階段是需要的。
