近日，昆山兩樓盤因大幅降價(jià)被暫停網(wǎng)簽一事引發(fā)關(guān)注。
值得關(guān)注的是，地方政府限制大幅度降價(jià)的情況并非個(gè)例。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，去年5月至12月，近20市（縣）出臺(tái)政策，限制商品房成交價(jià)格下跌幅度。
房企大幅降價(jià)被叫停
5月6日，網(wǎng)上傳出一份由江蘇省昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)的《關(guān)于昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司、昆山長(zhǎng)泰置業(yè)有限公司違規(guī)行為的通報(bào)》的文件。
文件顯示，昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的夢(mèng)之悅花園項(xiàng)目、昆山長(zhǎng)泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的尚濱花園項(xiàng)目銷售過程中，擅自大幅度降價(jià)銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，造成了社會(huì)不穩(wěn)定因素。對(duì)于上述項(xiàng)目我局已要求立即整改，暫時(shí)關(guān)閉網(wǎng)簽（待整改結(jié)束后予以開通），并已將其不良行為計(jì)入年度誠(chéng)信檔案。5月8日，對(duì)于上述發(fā)布的通報(bào)文件，昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)科室工作人員表示，“發(fā)布通報(bào)是為了督促房企及時(shí)整改，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。擅自大幅度降價(jià)對(duì)周邊樓盤的正常銷售造成了影響，導(dǎo)致周邊樓盤不太好賣，其次也擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序?！?/p>
上述昆山住建局人士表示，目前相關(guān)樓盤暫時(shí)關(guān)閉網(wǎng)簽，待房企做好前期業(yè)主溝通解釋工作及后續(xù)方案可行后，整改結(jié)束后會(huì)開通網(wǎng)簽。
其中夢(mèng)之悅花園項(xiàng)目的下降幅度超過25%。以一套位于1樓面積為86.53平方米的房源為例，原大定總價(jià)顯示1880556元，優(yōu)惠后總計(jì)為1384480元，降價(jià)幅度為26.4%。
尚濱花園項(xiàng)目則在五一期間推出“五一五重豪禮”，巨惠32萬(wàn)元，再贈(zèng)送一個(gè)車位“，項(xiàng)目銷售稱，”本身房子原價(jià)就160萬(wàn)元左右，優(yōu)惠了三十來(lái)萬(wàn)，再送個(gè)車位，力度很大。
地方政府限制樓盤降價(jià)的情況并非個(gè)例。從全國(guó)范圍而言，因樓盤降價(jià)而引起熱議的案例不在少數(shù)。
今年2月，深圳龍崗一新盤就因打出“首付30萬(wàn)”而被政府叫停。
彼時(shí)，多名中介朋友圈及項(xiàng)目推文顯示，位于深圳市龍崗區(qū)的信城·縉悅城（備案名：信城縉悅花園），開發(fā)商開年活動(dòng)，推出一批準(zhǔn)現(xiàn)樓住宅。僅限2棟，產(chǎn)品為78平方米-95平方米三房四房?？們r(jià)295萬(wàn)元起，三成首付客戶僅需30萬(wàn)元、貸款210萬(wàn)元，白送60萬(wàn)元首付。
也就是說(shuō)，按295萬(wàn)元最低總價(jià)房源來(lái)算，原本三成首付最低也要88.5萬(wàn)元，若首付僅需30萬(wàn)元，相當(dāng)于僅一成首付，總房?jī)r(jià)也相當(dāng)于打了約八折。而按照深圳政府的規(guī)定，樓盤售價(jià)不得高于或者低于備案價(jià)的15%。
不過，該項(xiàng)目代理中介此前對(duì)澎湃新聞稱，該項(xiàng)目賣了一天一夜后被政府叫停。
2月20日，據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，深圳市龍崗區(qū)住建局的工作人員表示，該項(xiàng)目因?yàn)閿_亂市場(chǎng)，目前已經(jīng)被相關(guān)部門查處。低首付是明令禁止的。送兩成首付，相當(dāng)于私自下調(diào)備案價(jià)，17號(hào)信城縉悅花園開始宣傳購(gòu)房?jī)?yōu)惠，18號(hào)我們就查處了。
多地曾出臺(tái)“限跌令”
過往兩年，針對(duì)房企降價(jià)銷售的情況，不少地方曾出臺(tái)“限跌令”。
據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，去年5月至12月，近20市（縣）出臺(tái)政策，限制商品房成交價(jià)格下跌幅度。
以大理為例，大理白族自治州人民政府于2022年8月發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見的通知》顯示，加強(qiáng)管控惡意炒作等嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為。公開宣傳預(yù)售商品房?jī)r(jià)格的，宣傳價(jià)格不得低于樓盤表備案價(jià)的85%或高于115%，宣傳較低售價(jià)的房源套數(shù)不得低于樓盤表內(nèi)待售套數(shù)的50%。
河北市人民政府于去年印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)主城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的十五條政策措施》則明確，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品住房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案手續(xù)前，對(duì)全部房源須向價(jià)格主管部門進(jìn)行一次性價(jià)格備案（一房一價(jià)）。經(jīng)價(jià)格主管部門審核備案后，銷售時(shí)按備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)。銷售價(jià)格浮動(dòng)原則上不超過±10%進(jìn)行銷售，超過±10%的，原則上應(yīng)重新備案，重新備案的時(shí)間應(yīng)與上次備案時(shí)間間隔60日以上。但不得低于成本價(jià)格惡意競(jìng)爭(zhēng)，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。
更早前，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年至2022年6月，至少包括山東菏澤、湖南岳陽(yáng)、云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽(yáng)、江蘇江陰、湖南株洲、河北張家口、湖北鄂州 、江蘇徐州 、江蘇泰州、安徽安慶、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江蘇揚(yáng)中、江蘇南通、山東聊城、廣東惠州、湖南張家界、陜西漢中、福建平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)等22個(gè)地方發(fā)布政策或引導(dǎo)房企不得隨意降價(jià)銷售。
但在限價(jià)管控的情況下，也有聲音指出，“一刀切”式的限價(jià)管控使得房企陷入進(jìn)退兩難的尷尬局面。
此前，廣東省地產(chǎn)商會(huì)曾向廣東省住建廳建言調(diào)整政策。2022年6月10日，一份《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見和建議》紅頭文件流出，抬頭顯示為廣東省地產(chǎn)商會(huì)文件。文件稱：當(dāng)前房企在自救過程中面臨重重困難。部分企業(yè)擬在三四線等較低能級(jí)的城市積極去化庫(kù)存，以價(jià)換量，爭(zhēng)取現(xiàn)金回籠，但不少地方政府既限漲價(jià)又限降價(jià)，令企業(yè)無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況降價(jià)促銷，無(wú)法通過快速銷售以回款自救，形成了進(jìn)退兩難的不利局面。建議調(diào)整當(dāng)前“一刀切”式的限價(jià)管控，適當(dāng)放寬備案價(jià)限制，建議土地出讓合同中未規(guī)定限價(jià)銷售的項(xiàng)目，可根據(jù)項(xiàng)目及市場(chǎng)實(shí)際情況制定備案價(jià)格。
2022年9月，市場(chǎng)消息稱，廣州市已對(duì)新項(xiàng)目備案價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，“一房一價(jià)”由原來(lái)按樓棟均價(jià)正負(fù)6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價(jià)不能超過項(xiàng)目核定線均價(jià)。
房企能降價(jià)嗎？曾有地方政府回應(yīng)：商品房?jī)r(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系決定
2022年9月，位于武漢的朗詩(shī)熙華府也因?yàn)榻祪r(jià)被原有業(yè)主投訴。
據(jù)武漢城市留言板，有業(yè)主于2022年9月5日留言稱，“朗詩(shī)熙華府虛假營(yíng)銷，胡亂降價(jià)，購(gòu)房時(shí)，承諾后面價(jià)格只會(huì)比前面高，房子基本上都賣了，樓層有限，實(shí)際上大量未賣，現(xiàn)在又大幅度降價(jià)，購(gòu)房者血虧?！?/p>
對(duì)此，武漢市住房保障和房管局于2022年9月16日回復(fù)稱，關(guān)于房屋價(jià)格的問題，商品房?jī)r(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，由開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)，具體房屋價(jià)格由雙方通過合同約定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定，商品房買賣屬于平等市場(chǎng)主體之間的經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系范疇，應(yīng)按照合同約定的爭(zhēng)議處理途徑解決爭(zhēng)議。
2022年9月9日，又有業(yè)主留言稱，2021年買的朗詩(shī)熙華府期房單價(jià)2.9萬(wàn)元，一年連降3次，不到一年單價(jià)降了1萬(wàn)元，一年不到虧了百萬(wàn)元。
2022年9月20日，洪山區(qū)房管局開發(fā)辦再度回應(yīng)稱，經(jīng)了解，目前開發(fā)企業(yè)將銷售困難的房屋作特價(jià)銷售，針對(duì)項(xiàng)目打折促銷情況，該局約談開發(fā)企業(yè)，建議開發(fā)企業(yè)綜合考慮并制定合理促銷方案。
一直以來(lái)，房?jī)r(jià)的高低牽動(dòng)著購(gòu)房者的心。有產(chǎn)者希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲，無(wú)產(chǎn)者則盼著房?jī)r(jià)能有所回落。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，從房地產(chǎn)調(diào)整的思路來(lái)看，既不希望房?jī)r(jià)大幅上漲，也不希望大跌，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定才是房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展的重要前提因素。今年來(lái)看，市場(chǎng)的分化明顯，加之區(qū)域性房地產(chǎn)恢復(fù)的節(jié)奏差異，房企銷售壓力依然偏大，調(diào)整售價(jià)急于出貨的現(xiàn)象頻現(xiàn)。各地房地產(chǎn)的調(diào)控難度更大，對(duì)于房?jī)r(jià)穩(wěn)定性的要求也更高。當(dāng)下正處于房地產(chǎn)復(fù)蘇的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，區(qū)域性市場(chǎng)的波動(dòng)性容易被放大，一旦個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下挫性調(diào)整，容易引發(fā)市場(chǎng)的高度關(guān)注。一來(lái)會(huì)造成房?jī)r(jià)下行的預(yù)期被增大，市場(chǎng)信心出現(xiàn)影響；二來(lái)可能會(huì)造成周邊項(xiàng)目的跟進(jìn)降價(jià)，給市場(chǎng)的整體穩(wěn)定性帶來(lái)影響。
那么，如何看待限制房企降價(jià)銷售的行為？
在張波看來(lái)，并不是說(shuō)房企不能在當(dāng)下市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，但需要政府側(cè)明確合理的降價(jià)范圍，例如一些地方政府明確漲跌幅在5%～10%以內(nèi)的調(diào)整，可以被視為是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。同時(shí)對(duì)于前期已購(gòu)房業(yè)主的價(jià)差，應(yīng)視合同的約定來(lái)調(diào)整。過大比例的降價(jià)對(duì)于市場(chǎng)形成了嚴(yán)重干擾，行政手段進(jìn)行干預(yù)在當(dāng)下階段是需要的。
