7月21日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。
會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。
此前，4月28日的政治局會(huì)議明確提出，明確在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。國(guó)務(wù)院會(huì)議審議通過(guò)的這個(gè)指導(dǎo)意見就是對(duì)政治局會(huì)議精神的貫徹落實(shí)。在當(dāng)前迫切需要推進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)，擴(kuò)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，推進(jìn)城中村改造無(wú)疑是題中之義。標(biāo)志著后續(xù)城中村改造工作具有非常明確的指導(dǎo)方針，對(duì)于后續(xù)相關(guān)工作開展具有非常強(qiáng)的指導(dǎo)意義。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在超大特大城市推動(dòng)城中村改造能夠?qū)⒐┙o側(cè)改革和高質(zhì)量發(fā)展對(duì)接起來(lái)，將供給側(cè)改革和需求側(cè)管理對(duì)接起來(lái)，解決城市發(fā)展不平衡，不充分的矛盾。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此次會(huì)議審議通過(guò)了超特大城市城中村改造的指導(dǎo)意見，對(duì)于后續(xù)大城市城中村改造工作具有非常強(qiáng)的指導(dǎo)意義。此次對(duì)于城中村的改造，明確了一個(gè)重點(diǎn)，即群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的領(lǐng)域，類似改造勢(shì)必有助于補(bǔ)短板，對(duì)于城中村相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和住房建設(shè)等都有積極的作用。
新市民年輕人和外來(lái)人口，主要集中在超大特大城市，特別是在城中村。而城中村又是這些城市發(fā)展最薄弱、短板弱項(xiàng)最突出的區(qū)域。通過(guò)公共服務(wù)均等化，全覆蓋，不僅能解決發(fā)展不平衡、不充分的問(wèn)題，還能真正的釋放消費(fèi)潛力和內(nèi)需。
李宇嘉認(rèn)為，新時(shí)期的城中村改造絕對(duì)不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用為主，根據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和居民企業(yè)的需求，部分改變功能。拆除的比例主要是危房和公共短板確實(shí)特別嚴(yán)重的地方。同時(shí)還要增加公共服務(wù)設(shè)施。
嚴(yán)躍進(jìn)也強(qiáng)調(diào)，城中村改造有別于老舊小區(qū)改造等內(nèi)容，但可以認(rèn)為后續(xù)會(huì)把此類工作納入到統(tǒng)一的范疇之中。總體上，城中村改造有助于挖掘相關(guān)土地的商業(yè)資源，同時(shí)也可以積極導(dǎo)入各類公共配套，對(duì)于城市功能的再造和升級(jí)都有非常好的導(dǎo)向。
同時(shí)，李宇嘉認(rèn)為，新時(shí)期的城中村改造不是房地產(chǎn)主導(dǎo)，而是要突出公益性，主要是解決公共短板缺失嚴(yán)重，提升居民居住質(zhì)量，增加保障性租賃住房，保留“低成本、區(qū)位優(yōu)”的租住和居住空間，保留城中村原有的、煙火氣濃厚的生活氣息，留住小修小補(bǔ)，保留原有產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，適當(dāng)提升和發(fā)展創(chuàng)意文化、消費(fèi)、物流等新產(chǎn)業(yè)，提升集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的能力，降低生產(chǎn)生活的空間成本。
新時(shí)期的城中村改造更不是由開發(fā)商主導(dǎo)，而是由地方功能性國(guó)企主導(dǎo)，以保障改造的公共屬性，避免房地產(chǎn)化。同時(shí)還要吸引多方社會(huì)資金進(jìn)入，鼓勵(lì)多方投資主體以經(jīng)營(yíng)性收入（而不是房地產(chǎn)銷售收入）包括租賃收入，停車場(chǎng)，臨街商鋪，飯店食堂等等，彌補(bǔ)和覆蓋改造成本。房地產(chǎn)銷售收入并不占主導(dǎo)，只是其中一部分。
李宇嘉認(rèn)為，城中村改造和商品房開發(fā)完全不同，后者可以推行高周轉(zhuǎn)，一個(gè)模式打到底。城中村改造必須堅(jiān)持一村一策。此次指導(dǎo)意見強(qiáng)調(diào)了，要加強(qiáng)對(duì)公共服務(wù)短板缺失嚴(yán)重，民生訴求比較強(qiáng)烈的城中村優(yōu)先改造。因此就需要加強(qiáng)城市體檢先行，找出哪些是最迫切需要改造的，同步加強(qiáng)專項(xiàng)規(guī)劃和計(jì)劃的編制。
需要注意的是，城中村改造，一方面是修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力的必然選擇；另一方面也是引導(dǎo)和釋放內(nèi)需的必然選擇。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，城中村改造能夠構(gòu)建先租后買的消費(fèi)新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人外來(lái)人口升級(jí)自己的住房消費(fèi)，從而為商品房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，鑒于民間資本的重要作用，后續(xù)各類民間資本也可以積極發(fā)力。尤其是房企等，要關(guān)注此次改造中的新機(jī)會(huì)和新要求，積極主動(dòng)在相關(guān)領(lǐng)域中找到發(fā)力點(diǎn)和盈利點(diǎn)。
城中村改造還是堅(jiān)持“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，主要吸引市場(chǎng)主體參與，涉及公共服務(wù)設(shè)施補(bǔ)短板的資金，需要國(guó)企為主導(dǎo)，通過(guò)公共資金包括政策性金融工具、專項(xiàng)債、財(cái)政以獎(jiǎng)代補(bǔ)、管線單位出資等方式來(lái)解決。
為了吸引市場(chǎng)資金進(jìn)入，一方面需要公共資金投入，解決短板和弱項(xiàng)的問(wèn)題，創(chuàng)造市場(chǎng)資金進(jìn)入的積極性；另一方面需要在用地出讓方式，審批流程優(yōu)化，空間功能的調(diào)整和轉(zhuǎn)換等方面做出規(guī)劃和政策創(chuàng)新。
這些A股公司曾回應(yīng)城中村改造
多家上市公司曾在互動(dòng)平臺(tái)或機(jī)構(gòu)調(diào)研時(shí)回應(yīng)城中村改造相關(guān)問(wèn)題。
1、天健集團(tuán)：公司正積極推進(jìn)相關(guān)城中村舊改項(xiàng)目。
2、關(guān)于“公司作為湖北地區(qū)最早切入‘城中村、舊城、舊廠’改造的房企之一，近些年在城中村改造項(xiàng)目中有哪些進(jìn)展？”福星股份回應(yīng)稱，目前公司主要開發(fā)項(xiàng)目位于城區(qū)核心區(qū)域，開發(fā)進(jìn)展順利。
3、關(guān)于“公司有參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)嗎，比如特大城市城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施等重大項(xiàng)目建設(shè)？”宏潤(rùn)建設(shè)回復(fù)稱，公司積極參與包括新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目及重大公共基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的工程建設(shè)。
4、佛燃能源：2022年，公司持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)及城中村管道天然氣改造，公司相應(yīng)投入資金約4800萬(wàn)元，建設(shè)市政引入管道約50公里。
5、深振業(yè)Ａ：公司參與了光明區(qū)玉塘街道紅星村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造項(xiàng)目的前期工作。
6、達(dá)實(shí)智能：公司有計(jì)劃參與深圳人才安居集團(tuán)的城中村規(guī)?；y(tǒng)租改造項(xiàng)目，為其提供物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品及解決方案。目前，公司與深圳人才安居集團(tuán)已有深度合作，公司的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及產(chǎn)品已經(jīng)應(yīng)用在多個(gè)人才安居集團(tuán)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。
7、北新建材：對(duì)城中村進(jìn)行規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，一般會(huì)用到石膏板、龍骨、防水材料和涂料等產(chǎn)品。石膏板墻體和吊頂具有耐火、隔聲、輕質(zhì)環(huán)保等特點(diǎn)，且采用干法作業(yè)，施工便捷，有助于提升城中村改造效率。公司將持續(xù)關(guān)注，爭(zhēng)取能為城中村改造提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及系統(tǒng)解決方案。
8、先河環(huán)保：先河環(huán)保一體化分散式污水處理系統(tǒng)主要應(yīng)用于城中村、布局分散的小城鎮(zhèn)、農(nóng)村和偏遠(yuǎn)山區(qū)，可將其產(chǎn)生的生活和工業(yè)污水進(jìn)行分別收集、就地處理、達(dá)標(biāo)排放或回用，從而構(gòu)建新型環(huán)保的污水處理模式。
9、德才股份：2022年，公司參與了多個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。公司承接的膠州市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目作為國(guó)家住建部認(rèn)可的樣板工程，將形成公司老舊小區(qū)改造的可復(fù)制模式，用于全國(guó)業(yè)務(wù)的推廣。公司擁有包括設(shè)計(jì)和總承包在內(nèi)的覆蓋老舊小區(qū)改造各個(gè)領(lǐng)域的全建筑產(chǎn)業(yè)鏈資質(zhì)，能夠獨(dú)立承接老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，這也成為公司區(qū)別于同行企業(yè)和傳統(tǒng)總承包的差異化競(jìng)爭(zhēng)力。
