近日，有關(guān)央行對(duì)存量貸款利率的表述引發(fā)廣泛關(guān)注。
7月14日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在“2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)”上稱，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款?！?/p>
鄒瀾表示，由于理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。此外，他認(rèn)為，提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)，記者聯(lián)系中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、杭州銀行、寧波銀行等多家銀行客戶和信貸經(jīng)理，他們中的多數(shù)回應(yīng)稱，關(guān)于存量房貸降息，“沒(méi)有接到相關(guān)政策，仍按照原有簽訂合同的利率來(lái)執(zhí)行還貸政策”。
央行：鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或新發(fā)放貸款置換存量貸款
7月14日，在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，隨著前期積累的購(gòu)房需求在一季度較快釋放，疊加季節(jié)性因素影響，4月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況在房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)上也有所反映。
鄒瀾表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主要是用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)，通常是在開(kāi)工時(shí)發(fā)放，竣工時(shí)回收，余額主要取決于同期商品房的在建規(guī)模。過(guò)去，開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，用預(yù)售資金提前償還開(kāi)發(fā)貸款的情況較為普遍。去年以來(lái)，因?yàn)榉墙鹑谪?fù)債收緊，開(kāi)發(fā)貸款需求明顯增加，商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款投放力度加大，今年上半年累計(jì)新增4200多億元，同比多增約2000億元，促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目施工建設(shè)，有利于保障項(xiàng)目的交付。
鄒瀾表示，個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來(lái)自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對(duì)住房需求并不構(gòu)成影響，
它是一個(gè)居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。
多地首套房貸最低利率已降至3.7%
隨著6月LPR的調(diào)整，北京、上海、廣東、蘇州等多地個(gè)人住房按揭貸款利率近期已相應(yīng)調(diào)整，其中個(gè)別城市首套房貸款利率已降至3.6%。
證券日?qǐng)?bào)記者分別致電北京、廣東、上海、蘇州等城市多家銀行支行，相關(guān)工作人員均表示，隨著5年期以上LPR下調(diào)，銀行已將房貸利率相應(yīng)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。
記者從北京多家國(guó)有大行和股份行獲悉，北京地區(qū)首套房貸款利率已由4.85%降為4.75%，二套房貸款利率由5.35%變?yōu)?.25%。比如，建行北京某支行的個(gè)貸經(jīng)理向記者表示，已接到最新通知，新發(fā)放按揭貸款利率按照新LPR定價(jià)，目前5年期以上LPR為4.2%，首套房貸款利率為4.2%加55個(gè)基點(diǎn)，為4.75%，二套房貸款利率為4.2%加105個(gè)基點(diǎn)，為5.25%。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年以來(lái)全國(guó)已有超過(guò)40個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經(jīng)降至3.7%，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。截止二季度末，70個(gè)大中城市中共有39城可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。本次5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，符合條件的城市首套房貸利率有望降至3.6%到3.9%的區(qū)間內(nèi)，繼續(xù)突破歷史底部。
盡管新房貸款利率不斷下降，但此前購(gòu)房以較高利率負(fù)擔(dān)房貸的群體卻并未因此受益，因此本次央行關(guān)于存量房貸的新表態(tài)引發(fā)了熱議。
專家：短期內(nèi)調(diào)整的可能性不大
21財(cái)經(jīng)報(bào)道，“綜合來(lái)看，（存量住房貸款利率下調(diào)）還有很大的不確定性，短期內(nèi)調(diào)整的可能性不大?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，首先，按照市場(chǎng)化、法治化的原則，商業(yè)銀行和個(gè)人之間的貸款受《合同法》的保護(hù)，法律對(duì)貸款的利率和貸款期限有明確規(guī)定的。其次，商業(yè)銀行以盈利為目的，甚至是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，房貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果降低存量房貸利率，會(huì)沖擊銀行的資產(chǎn)收益率。同時(shí)，目前對(duì)大型國(guó)有銀行的考核中，對(duì)利潤(rùn)和資產(chǎn)收益率都是強(qiáng)化的。因此，綜合來(lái)看，銀行下調(diào)存量貸款利率的動(dòng)力并不充足。不過(guò)不排除部分銀行，尤其是存量房貸規(guī)模較大的國(guó)有銀行，會(huì)以社會(huì)責(zé)任為導(dǎo)向，為了提振消費(fèi)而降低存量房貸利率。
艾振強(qiáng)進(jìn)一步提示，“一刀切”下調(diào)存量房貸利率會(huì)帶來(lái)三個(gè)問(wèn)題。
一是如何界定存量，如果表態(tài)之前都算存量房貸，或?qū)е陆谛沦J的本來(lái)就很低的房貸利率變得更低，會(huì)導(dǎo)致很多人對(duì)政策不滿；
二是每個(gè)城市的房產(chǎn)政策調(diào)控力度不同，房貸利率存在差異，市場(chǎng)發(fā)生了變化，調(diào)控也要做相應(yīng)的調(diào)整，“一刀切”就破壞了因城施策的基本原則；
三是每個(gè)銀行的基本面不一樣，如果“一刀切”的話，部分實(shí)力較弱的銀行可能承受巨大的壓力。
一位券商首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，按照央行的表態(tài)，理論上（商業(yè)銀行）可以通過(guò)存量調(diào)利率或轉(zhuǎn)按揭，以此來(lái)降低房貸利率，但具體操作要有正式出臺(tái)的政策依據(jù)才行。
明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)表示，由于每個(gè)城市的調(diào)控不同，其存量房貸利率也不同，因此央行統(tǒng)一要求銀行下調(diào)存量房貸利率的概率很低，銀行可以根據(jù)自身情況與客戶協(xié)商后下調(diào)。也就是說(shuō)，存量房貸利率的是否下調(diào)要依據(jù)各地、各銀行不同的情況具體來(lái)執(zhí)行。
