2020年7月15日，深圳出臺“7·15樓市政策”，開啟限購、限售、限貸等全面嚴調(diào)控堵漏洞，被市場稱為深圳“史上最嚴”樓市調(diào)控。3年時間過去，深圳樓市經(jīng)歷了大變化。在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)下樓市調(diào)控又有哪些調(diào)整的空間？
二手網(wǎng)紅神盤：從705萬跌至410萬
這3年，深圳樓市經(jīng)歷從高峰到低谷。新房市場的成交量變化相對不大，據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2023年上半年深圳成交1.62萬套新房住宅，而2020年上半年為1.67萬套，但供應(yīng)量大幅增加，市場上的“日光盤”也大幅減少，許多新房的去化率都不理想。
二手房市場的成交量變化更為明顯。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2020年7-8月深圳二手住宅月度過戶量均超1萬套，“7·15樓市政策”也因此出臺，隨后深圳二手住宅成交量很快進入了下行態(tài)勢。2021年2月出臺的指導(dǎo)價政策再度給市場加碼，月度過戶量長期進入2000-3000套的低谷。
房價方面，樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，近3年深圳二手房熱點片區(qū)的價格呈現(xiàn)不同幅度的下跌，部分片區(qū)的跌幅超過15%。以二手房指導(dǎo)價為例，在“7·15樓市政策”推出前，2020年7月深圳60%的房源成交價與指導(dǎo)價偏差值高于10%以上，高于20%以上的房源占比達到27%。直到2022年下旬開始，市場成交價才大幅度向指導(dǎo)價靠攏。2023年6月，深圳市場有近五成的房源以低于指導(dǎo)價成交。市場下行，業(yè)主賣房難度也加大，平均成交周期從2020年下半年的113天拉長至目前的168天。
“與2020年的最高峰相比，深圳各個片區(qū)的房價都有所下跌。以我所在的福田八卦嶺片區(qū)為例，房價下跌幅度普遍超過20%。”資深房產(chǎn)中介張經(jīng)理表示。3年前，深圳一些二手房小區(qū)被投資客炒作，價格迅速抬高，更被市場稱為網(wǎng)紅神盤，但目前房價已經(jīng)大幅回落。以龍華區(qū)的龍悅居四期為例，約62平方米房源的成交價最高峰時被炒至705萬左右，目前房產(chǎn)中介力推的同戶型房源報價為410萬左右，比指導(dǎo)價還低近120萬元。
值得留意的是，過去半年深圳購房者選擇主動去杠桿。據(jù)深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年深圳二手住宅全款購買比例上升至32%。在業(yè)內(nèi)人士看來，深圳購房者傾向于全款購房的人數(shù)增多；若貸款則愿意多付首期，減少在銀行貸款比例。
“房價只漲不跌”預(yù)期已被打破
時間回到2020年7月15日，深圳發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中核心內(nèi)容包括深戶入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格；夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數(shù)；首付比例方面，無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%；轉(zhuǎn)讓增值稅免除年限變5年；豪宅線增設(shè)了總價750萬元的限制等。
其實，今年以來深圳樓市相關(guān)政策也迎來利好，包括房貸利率調(diào)整；住房公積金新規(guī)出臺，加大了對購買首套住房、多子女家庭購房、購買綠色建筑住房等的公積金貸款支持力度；二手房指導(dǎo)價調(diào)整等，但這些利好給市場帶來的提振效果有限。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，現(xiàn)在放松二手房指導(dǎo)價的環(huán)境，和當(dāng)時這個啟動指導(dǎo)價時已經(jīng)完全不一樣?，F(xiàn)在，居民對未來的收入工作以及對房價的預(yù)期還不是很樂觀，加杠桿買房的動力自然也比較低。放開后低于指導(dǎo)價成交的房源反而比之前還多，那就說明房價還在繼續(xù)下降。
對于接下來的市場表現(xiàn)，美聯(lián)物業(yè)認為，進入下半年開發(fā)商或?qū)⑼瞥龈嗟馁彿績?yōu)惠，一手住宅成交量有望上漲。若無利好刺激，二手住宅市場或維持目前水平，也不排除成交量進一步走低。
對于下半年樓市政策走向，李宇嘉認為調(diào)控政策的放松對深圳樓市支撐力度比較弱。即使放開限購，所限制的一部分人群的買房可能會釋放，但整體來講作用也不大，目前最根本的還是高房價和居民收入和工作的預(yù)期產(chǎn)生巨大的不匹配。此外，就目前整個房地產(chǎn)市場來說，深圳的住房供應(yīng)量在大幅度增加，結(jié)構(gòu)正向公共住房調(diào)整，“房價只漲不跌”的預(yù)期已經(jīng)打破，“房住不炒”已經(jīng)開始深入人心。所以，現(xiàn)在最重要還是要穩(wěn)定居民的收入預(yù)期，繼而慢慢改善對市場的預(yù)期。
