2020年7月15日，深圳出臺“7·15樓市政策”，開啟限購、限售、限貸等全面嚴調控堵漏洞，被市場稱為深圳“史上最嚴”樓市調控。3年時間過去，深圳樓市經歷了大變化。在業(yè)內人士看來，當下樓市調控又有哪些調整的空間？
二手網紅神盤：從705萬跌至410萬
這3年，深圳樓市經歷從高峰到低谷。新房市場的成交量變化相對不大，據深圳房地產信息網數據，2023年上半年深圳成交1.62萬套新房住宅，而2020年上半年為1.67萬套，但供應量大幅增加，市場上的“日光盤”也大幅減少，許多新房的去化率都不理想。
二手房市場的成交量變化更為明顯。樂有家研究中心的數據顯示，2020年7-8月深圳二手住宅月度過戶量均超1萬套，“7·15樓市政策”也因此出臺，隨后深圳二手住宅成交量很快進入了下行態(tài)勢。2021年2月出臺的指導價政策再度給市場加碼，月度過戶量長期進入2000-3000套的低谷。
房價方面，樂有家研究中心的數據顯示，近3年深圳二手房熱點片區(qū)的價格呈現不同幅度的下跌，部分片區(qū)的跌幅超過15%。以二手房指導價為例，在“7·15樓市政策”推出前，2020年7月深圳60%的房源成交價與指導價偏差值高于10%以上，高于20%以上的房源占比達到27%。直到2022年下旬開始，市場成交價才大幅度向指導價靠攏。2023年6月，深圳市場有近五成的房源以低于指導價成交。市場下行，業(yè)主賣房難度也加大，平均成交周期從2020年下半年的113天拉長至目前的168天。
“與2020年的最高峰相比，深圳各個片區(qū)的房價都有所下跌。以我所在的福田八卦嶺片區(qū)為例，房價下跌幅度普遍超過20%?！辟Y深房產中介張經理表示。3年前，深圳一些二手房小區(qū)被投資客炒作，價格迅速抬高，更被市場稱為網紅神盤，但目前房價已經大幅回落。以龍華區(qū)的龍悅居四期為例，約62平方米房源的成交價最高峰時被炒至705萬左右，目前房產中介力推的同戶型房源報價為410萬左右，比指導價還低近120萬元。
值得留意的是，過去半年深圳購房者選擇主動去杠桿。據深圳貝殼研究院的數據顯示，2023年上半年深圳二手住宅全款購買比例上升至32%。在業(yè)內人士看來，深圳購房者傾向于全款購房的人數增多；若貸款則愿意多付首期，減少在銀行貸款比例。
“房價只漲不跌”預期已被打破
時間回到2020年7月15日，深圳發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中核心內容包括深戶入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格；夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數；首付比例方面，無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%；轉讓增值稅免除年限變5年；豪宅線增設了總價750萬元的限制等。
其實，今年以來深圳樓市相關政策也迎來利好，包括房貸利率調整；住房公積金新規(guī)出臺，加大了對購買首套住房、多子女家庭購房、購買綠色建筑住房等的公積金貸款支持力度；二手房指導價調整等，但這些利好給市場帶來的提振效果有限。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，現在放松二手房指導價的環(huán)境，和當時這個啟動指導價時已經完全不一樣?，F在，居民對未來的收入工作以及對房價的預期還不是很樂觀，加杠桿買房的動力自然也比較低。放開后低于指導價成交的房源反而比之前還多，那就說明房價還在繼續(xù)下降。
對于接下來的市場表現，美聯物業(yè)認為，進入下半年開發(fā)商或將推出更多的購房優(yōu)惠，一手住宅成交量有望上漲。若無利好刺激，二手住宅市場或維持目前水平，也不排除成交量進一步走低。
對于下半年樓市政策走向，李宇嘉認為調控政策的放松對深圳樓市支撐力度比較弱。即使放開限購，所限制的一部分人群的買房可能會釋放，但整體來講作用也不大，目前最根本的還是高房價和居民收入和工作的預期產生巨大的不匹配。此外，就目前整個房地產市場來說，深圳的住房供應量在大幅度增加，結構正向公共住房調整，“房價只漲不跌”的預期已經打破，“房住不炒”已經開始深入人心。所以，現在最重要還是要穩(wěn)定居民的收入預期，繼而慢慢改善對市場的預期。
