6月26日下午，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹會(huì)見了來(lái)訪的中國(guó)銀行黨委書記、董事長(zhǎng)葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行交流。倪虹指出，要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。
對(duì)此，專家認(rèn)為，這次明確提出要探索建立房屋養(yǎng)老金制度，對(duì)于房屋的管理和金融創(chuàng)新等都有非常大的啟發(fā)。此類制度建立創(chuàng)造了很多新商業(yè)機(jī)會(huì)，物業(yè)公司、中介機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和建筑企業(yè)等都應(yīng)該關(guān)注此類制度。
26日，連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，內(nèi)容包括降低住房公積金貸款首付比例、調(diào)整住房公積金貸款額度計(jì)算方式、實(shí)行商轉(zhuǎn)公貸款帶押轉(zhuǎn)貸辦理模式、延長(zhǎng)購(gòu)房補(bǔ)貼政策、推進(jìn)“房票”安置制度等多個(gè)方面。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期已有福建福清、南京六合、沈陽(yáng)、河南南陽(yáng)、嘉興、揚(yáng)州、連云港等多地發(fā)布樓市新政，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
提高住房品質(zhì) 房屋養(yǎng)老金制度“胎動(dòng)”
在與葛海蛟的會(huì)見中，倪虹強(qiáng)調(diào)，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重大決策部署，要進(jìn)一步提高政治站位，增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，加快推進(jìn)已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
倪虹指出，要鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，推動(dòng)打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。要抓住數(shù)字化轉(zhuǎn)型機(jī)遇，加快推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，讓城市更聰明、更智慧。要深化國(guó)際交流與合作，助力建筑業(yè)企業(yè)“走出去”，打造“中國(guó)建造”升級(jí)版。希望中國(guó)銀行走在前列，與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域開展更加深入廣泛的合作。
“此次講話充分體現(xiàn)了對(duì)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的期待，尤其是涉及到城市更新、房屋養(yǎng)老金制度、數(shù)字化轉(zhuǎn)型、建筑企業(yè)等領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要體現(xiàn)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次提及了房屋養(yǎng)老金制度，且用了“探索”兩字，“這就要求我們深入理解房屋養(yǎng)老金制度，尤其是從房屋安全保障等角度進(jìn)行理解?！?/p>
將創(chuàng)造很多新商業(yè)機(jī)會(huì)
“此類制度建立將創(chuàng)造很多新商業(yè)機(jī)會(huì)，物業(yè)公司、中介機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和建筑企業(yè)等都應(yīng)該關(guān)注此類制度，積極在這個(gè)領(lǐng)域做好研究工作，以更好開展相關(guān)業(yè)務(wù)內(nèi)容?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
據(jù)分析，此前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就明確，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問題?！皬囊延斜硎隹梢钥闯?，房屋養(yǎng)老金制度和房屋維修等概念有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，對(duì)于房屋養(yǎng)老金制度的討論，和這兩年房屋管理等有較大的關(guān)系。包括當(dāng)前小區(qū)的燃?xì)獗?、房屋漏水、房屋承重墻問題、加裝電梯等，其實(shí)都涉及到房屋管理內(nèi)容。而此類內(nèi)容都會(huì)涉及到各類資金的問題。所以此類制度的建立，更是需要考慮資金來(lái)源和融資的內(nèi)容。
其中，資金方面的來(lái)源，一些城市和學(xué)者都有各類實(shí)踐或創(chuàng)新。比如說(shuō)寧波明確建立這項(xiàng)制度，其把物業(yè)專項(xiàng)維修資金簡(jiǎn)稱為“房屋養(yǎng)老金”。
此前有專業(yè)人士建議，可以把當(dāng)年土地出讓收入（地價(jià)款）或凈收益中提取一定比例的錢來(lái)作為房屋養(yǎng)老金。“因此后續(xù)此類資金如何實(shí)現(xiàn)開源節(jié)流，是非常重要的內(nèi)容?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如何加強(qiáng)房屋管理，尤其是房屋的建筑安全管理，這是后續(xù)房屋養(yǎng)老金制度的重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。通俗來(lái)說(shuō)，房屋在后續(xù)使用中需要有持續(xù)的資金進(jìn)行維護(hù)，就類似有養(yǎng)老金一樣可以全生命周期進(jìn)行房屋的維護(hù)。其和城市更新、老舊小區(qū)改造還是略有差異的。
連云港：首套住房公積金貸款
首付比例降至20%
6月26日，連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），內(nèi)容包括降低住房公積金貸款首付比例、調(diào)整住房公積金貸款額度計(jì)算方式、實(shí)行商轉(zhuǎn)公貸款帶押轉(zhuǎn)貸辦理模式、延長(zhǎng)購(gòu)房補(bǔ)貼政策、推進(jìn)“房票”安置制度等多個(gè)方面。
這是繼今年3月中旬之后，連云港再次發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控方面的通知。
具體來(lái)看，在住房公積金方面，《通知》明確提出降低住房公積金貸款首付比例，繳存職工家庭購(gòu)買首套住房進(jìn)行公積金貸款的，首付最低比例由30%調(diào)整為20%。同時(shí)取消住房公積金貸款額度與賬戶余額掛鉤的規(guī)定，可貸額度按借款申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人的月平均繳存額及剩余工作月數(shù)分別計(jì)算，期限至2023年12月31日。
同時(shí)，申請(qǐng)將個(gè)人住房商業(yè)貸款余額轉(zhuǎn)成住房公積金貸款的，可選擇“帶押轉(zhuǎn)貸”方式。對(duì)提取住房公積金支付房租的，由按年提取調(diào)整為可按年或按月提取。
不僅如此，《通知》還提出，將擴(kuò)大住房公積金覆蓋面，推進(jìn)為靈活就業(yè)人員建立住房公積金賬戶，提高其購(gòu)房能力。
在延長(zhǎng)購(gòu)房補(bǔ)貼政策方面，《通知》明確，連云港市區(qū)（不含贛榆區(qū)）轉(zhuǎn)讓二手住房六個(gè)月內(nèi)又購(gòu)置新建商品住房的，予以補(bǔ)貼一次應(yīng)繳契稅額的100%。對(duì)規(guī)上企業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人和大專以上學(xué)歷購(gòu)房人購(gòu)買首套住房（含二手住房）的發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼,補(bǔ)貼額為應(yīng)繳契稅額的80%。上述補(bǔ)貼政策只能享受一次。期限延長(zhǎng)至2023年12月31日。
此外，《通知》還將土地出讓金繳納最長(zhǎng)時(shí)限調(diào)整為不超過一年。在消化已建設(shè)的實(shí)物安置房源基礎(chǔ)上，各縣區(qū)（功能板塊）出臺(tái)“房票”政策實(shí)施細(xì)則，繼續(xù)推進(jìn)以“房票”為主的征收安置模式。進(jìn)一步完善工作機(jī)制，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)評(píng)估，建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，新政提出降低首套公積金貸款首付比例，加大杠桿的使用，這對(duì)于撬動(dòng)市場(chǎng)購(gòu)買力會(huì)有一定的幫助。為擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面，新政將推進(jìn)為靈活就業(yè)人員建立住房公積金賬戶，提高其購(gòu)房能力。這也反映出當(dāng)下有一部分人正處于靈活就業(yè)的狀態(tài)，如何去激發(fā)并釋放這部分人群的購(gòu)買力，新政也做了比較細(xì)致的“功課”。
“此次連云港出臺(tái)的新政9條措施中，有5條涉及公積金政策?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，這說(shuō)明公積金政策仍是各城市支持住房消費(fèi)的重要手段之一，降低首付比例及優(yōu)化貸款額度計(jì)算方式有助于降低購(gòu)房者購(gòu)房門檻；支持商轉(zhuǎn)公等政策拓展了公積金的使用范圍，盤活住房公積金，也有利于減輕購(gòu)房者置業(yè)壓力，提振購(gòu)房者置業(yè)情緒。
百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次
不僅是連云港，近期全國(guó)多地陸續(xù)出臺(tái)樓市新政。據(jù)微信公眾號(hào)“揚(yáng)州發(fā)布”6月25日消息，揚(yáng)州市住建局經(jīng)與市財(cái)政、稅務(wù)、資規(guī)、人民銀行、銀保監(jiān)和住房公積金管理中心等多部門會(huì)商，自7月1日起，《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》正式實(shí)施，施行期1年，實(shí)施范圍覆蓋了揚(yáng)州全部市區(qū)。
該份通知共8條措施，其中第一條提出：“在市區(qū)購(gòu)買改善性住房的，不再執(zhí)行限購(gòu)政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策?！?/p>
揚(yáng)州市住建局房屋產(chǎn)權(quán)和交易管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，結(jié)合群眾的多樣化住房需求，該條政策旨在支持對(duì)住房有“以舊換新”“以小換大”等改善需求的家庭，一定程度上減輕其購(gòu)房負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步激發(fā)二手房市場(chǎng)活力。對(duì)于有住房改善性需求的客群，隨著其在市區(qū)購(gòu)入改善性住房，憑新簽訂的商品房購(gòu)房合同，在持有原有房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的基礎(chǔ)上，可直接出售原房屋，不再執(zhí)行原先網(wǎng)簽三年限售規(guī)定。
陳文靜認(rèn)為，新政的出臺(tái)意味著揚(yáng)州限購(gòu)限售政策已基本放開。
根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2023年5月?lián)P州商品住宅成交面積13.5萬(wàn)平方米，在低基數(shù)下同比增長(zhǎng)超七成，但環(huán)比下降24%，近兩個(gè)月市場(chǎng)活躍度逐步回落。陳文靜表示，在市場(chǎng)情緒低迷的情況下，揚(yáng)州放松限購(gòu)限售政策，進(jìn)一步釋放利好，有利于促進(jìn)剛性和改善性住房需求入市，限售政策放開在帶動(dòng)二手房流動(dòng)性提升的同時(shí)，也將帶動(dòng)二手房掛牌量增加。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整，各地因城施策下，或有更多城市逐步放開限制性政策，力促市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)，特別是普通二線和三四線城市。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，已有百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次。其中濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門等十余城對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行放松，部分熱點(diǎn)二線城市如杭州已多次出臺(tái)政策優(yōu)化限購(gòu)措施。上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化，多孩家庭、人才、職住平衡產(chǎn)業(yè)人群等是核心城市政策支持的側(cè)重點(diǎn)。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，近期全國(guó)多地尤其是一些三四線城市相繼出臺(tái)房地產(chǎn)新政，一個(gè)最根本的原因在于4、5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在下滑，希望通過政策的優(yōu)化，達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。
“從整個(gè)趨勢(shì)來(lái)看，越來(lái)越多的三線、四線的城市有進(jìn)一步的政策放寬的跡象，現(xiàn)在也是半年的時(shí)間窗口，部分地區(qū)市場(chǎng)動(dòng)力比較弱，因此有必要出臺(tái)一些力度更大的政策，如果下半年能帶來(lái)市場(chǎng)成交量的提振，對(duì)于穩(wěn)樓市也會(huì)起到積極的作用。”盧文曦說(shuō)。
