5月30日傍晚時(shí)分，位于上海市徐匯區(qū)龍啟路377弄的云錦東方云筑顯得格外靜謐。該項(xiàng)目已基本完工，現(xiàn)場(chǎng)只有少量工人在做最后修繕。
就在當(dāng)天下午，云錦東方云筑開發(fā)商上海東航置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東航置業(yè)”）發(fā)布搖號(hào)暫停公告稱，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障購(gòu)房人合法權(quán)益，將暫停原定于2023年6月1日10時(shí)在上海市東方公證處舉行的開盤銷售搖號(hào)排序活動(dòng)及后續(xù)相關(guān)活動(dòng)。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，云錦東方云筑之所以被緊急叫停搖號(hào)、開盤，源于其一二手房?jī)r(jià)之前存在明顯倒掛，“打新”成功意味著可獲得動(dòng)輒2000余萬(wàn)元的隱性收益，這也引發(fā)了“假結(jié)婚”、違規(guī)代持等一系列亂象。
此前的5月25日，上海市徐匯區(qū)房管局一名工作人員向記者表示，已關(guān)注到云錦東方云筑項(xiàng)目的相關(guān)情況，具體處理措施還在研究中。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，云錦東方云筑銷售工作遭叫停，充分說(shuō)明上海市各主管部門對(duì)于該問(wèn)題的關(guān)注力度，即將整頓購(gòu)房秩序，對(duì)于一些有炒房風(fēng)險(xiǎn)的高倒掛項(xiàng)目或?qū)⑦M(jìn)行嚴(yán)管?！跋嚓P(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步完善這類項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)或手續(xù)，加強(qiáng)監(jiān)管審核力度，打擊投機(jī)空間，堅(jiān)守‘房住不炒’的底線，避免投機(jī)行為擾亂正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?！?/p>
千萬(wàn)級(jí)豪宅引發(fā)“打新熱”
時(shí)間撥轉(zhuǎn)至4月。上海市公布第四批次新房集中入市名單，位于徐匯區(qū)濱江板塊的云錦東方云筑名列其中，并以16.49萬(wàn)元/平方米的備案均價(jià)位列榜首，也打破了上海市新房備案均價(jià)的天花板。
據(jù)了解，云錦東方云筑此次共推出105套房源。其中洋房42套，均價(jià)約13.2萬(wàn)元/平方米；別墅63套，均價(jià)17.82萬(wàn)元/平方米，都是176～408平方米的大戶型，房源總價(jià)約2457.7萬(wàn)元～9618萬(wàn)元。
購(gòu)房者王力（化名）告訴記者，該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)時(shí)間為5月12日～16日，原計(jì)劃6月1日搖號(hào)、6月3日開盤。購(gòu)房需支付500萬(wàn)元認(rèn)籌金，同時(shí)購(gòu)買首套房需要凍資900萬(wàn)元，二套房更是需要凍資2900萬(wàn)元，凍結(jié)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)20多天。
王力是土生土長(zhǎng)的上海人，為了籌措購(gòu)房資金甚至賣掉了位于中環(huán)附近的兩套拆遷房。“雖然新房?jī)r(jià)格創(chuàng)新高，但二手房均價(jià)已超過(guò)20萬(wàn)元/平方米，部分別墅近兩個(gè)月的成交價(jià)已經(jīng)逼近30萬(wàn)元/平方米。因此，如果能順利買到大戶型，就相當(dāng)于能賺2000多萬(wàn)元?！?/p>
正因如此，本次認(rèn)購(gòu)需要購(gòu)房者提供過(guò)去12個(gè)月的銀行流水并加蓋徐匯區(qū)銀行業(yè)務(wù)章。這也是上海自實(shí)行積分制以來(lái)首個(gè)要求提供銀行流水的新房項(xiàng)目。
5月13日一早，王力便專門請(qǐng)假到位于芒果廣場(chǎng)二層的臨時(shí)售樓處排隊(duì)登記?！澳翘旆浅?、非常曬，早上9點(diǎn)就已有不少購(gòu)房者排隊(duì)。一開始都是人工報(bào)名登記、核驗(yàn)材料，后面購(gòu)房者實(shí)在太多就采用線上報(bào)名方式，但很多人一提交就出現(xiàn)卡頓，只能一直刷新，甚至有購(gòu)房者直到5月16日最后一天都沒(méi)完成認(rèn)購(gòu)?！蓖趿貞浀?。
從認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，截至5月14日，云錦東方云筑就有超過(guò)470組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)448%，并觸發(fā)積分。而在控制認(rèn)購(gòu)人數(shù)的情況下，到6月16日認(rèn)購(gòu)結(jié)束仍有超700組購(gòu)房者參與認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)667%。該項(xiàng)目也成為上海市今年以來(lái)認(rèn)購(gòu)率最高的樓盤。
一名當(dāng)?shù)刂薪槿耸勘硎?，由于?jìng)爭(zhēng)激烈，入圍的購(gòu)房者都是“社保巨子”乃至社保“滿分”購(gòu)房者。在開啟認(rèn)購(gòu)的第三天，現(xiàn)場(chǎng)直接分出了滿分和未滿分兩條排隊(duì)通道。“在5月16日認(rèn)購(gòu)截止前，我?guī)鸵幻蛻繇樌峤涣瞬牧稀Ｗ罱K通過(guò)審核的購(gòu)房者肯定不止700組，最終入圍搖號(hào)的至少有800多組?！?/p>
“云錦東方云筑之所以如此火爆，最直接的因素就在于房?jī)r(jià)倒掛，購(gòu)房者‘買到就是賺到’的心理表現(xiàn)非常明顯?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，目前“打新”情緒依然比較重，這也是大城市購(gòu)房市場(chǎng)的重要特點(diǎn)。同時(shí)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)近期有所降溫，但部分大城市中心城區(qū)的高端項(xiàng)目依然供不應(yīng)求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)差異和不均衡問(wèn)題也需要引起關(guān)注。
“假結(jié)婚”、代持暗藏風(fēng)險(xiǎn)
潛在的巨大經(jīng)濟(jì)利益，也讓各類“黃?！贝来烙麆?dòng)，“假結(jié)婚”、代持等亂象不斷涌現(xiàn)。
“在排隊(duì)認(rèn)購(gòu)時(shí)眼神必須堅(jiān)定，否則就會(huì)有‘黃牛’湊過(guò)來(lái)介紹業(yè)務(wù)?！蓖趿Ω嬖V記者，第一種就是“假結(jié)婚”，如果意向購(gòu)房者單身或離婚，“黃?！本蜁?huì)負(fù)責(zé)介紹高分乃至滿分的異性；第二種則是代持，“黃?！睆纳虾Ｊ薪紖^(qū)找來(lái)社?！绊敻瘛钡睦戏蚱蓿缓筚?gòu)房者出資讓他們出面認(rèn)購(gòu)搖號(hào)，再通過(guò)婚姻變更等方式避開限售。
在北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣看來(lái)，無(wú)論是“假結(jié)婚”還是代持，這些行為本身都嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序，其背后存在的產(chǎn)業(yè)鏈更涉嫌違法，根據(jù)行為嚴(yán)重程度，甚至可能構(gòu)成非法經(jīng)營(yíng)罪等刑事犯罪。
王玉臣直言，在我國(guó)并不存在“假結(jié)婚”的法律概念。如果雙方?jīng)]有簽訂相關(guān)的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，在之后離婚財(cái)產(chǎn)分割過(guò)程中，另一方不同意將房產(chǎn)歸還就很可能引發(fā)財(cái)產(chǎn)分割爭(zhēng)議。
相比“假結(jié)婚”，購(gòu)房代持的法律風(fēng)險(xiǎn)則更大。王玉臣告訴記者，在司法實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到一些借名買房或代持買房糾紛，比如一些人自己本身不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，就借別人的名字和資格認(rèn)購(gòu)，但被借名的人看到房?jī)r(jià)的大幅上漲就心動(dòng)了，到法院提起訴訟，以確認(rèn)協(xié)議無(wú)效，要求返還房屋。
“即便是購(gòu)買普通商品房，借名發(fā)生糾紛的概率也很高，甚至很多都發(fā)生在親戚朋友之間。另外，如果被借名人出現(xiàn)債務(wù)糾紛，其名下的房產(chǎn)也可能被法院等強(qiáng)制執(zhí)行?！蓖跤癯急硎尽?/p>
亂象頻出也讓云錦東方云筑最終未能如期搖號(hào)、選房，最終于5月30日下午對(duì)外發(fā)布了搖號(hào)暫停公告。
東航置業(yè)方面表示，因搖號(hào)選房時(shí)間暫不確定，如需退出本次認(rèn)購(gòu)活動(dòng)的認(rèn)購(gòu)人有權(quán)要求退還認(rèn)購(gòu)金，退款辦理時(shí)間為5月30日至6月7日。認(rèn)購(gòu)人一經(jīng)發(fā)起線上退款申請(qǐng)則代表放棄云錦東方云筑的認(rèn)購(gòu)資格，認(rèn)購(gòu)金退款將在東航置業(yè)自接到認(rèn)購(gòu)人的退款申請(qǐng)后10個(gè)工作日退至原支付認(rèn)購(gòu)金卡內(nèi)，未收到認(rèn)購(gòu)金退款不作為仍有認(rèn)購(gòu)資格的依據(jù)。
落實(shí)房?jī)r(jià)倒掛治理長(zhǎng)效機(jī)制
事實(shí)上，在云錦東方云筑準(zhǔn)備入市之前，上海市高端住宅市場(chǎng)都保持著穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月8日～21日，上海市單價(jià)8萬(wàn)元～12萬(wàn)元的公寓市場(chǎng)共成交256套，環(huán)比下降80%；成交均價(jià)10.78萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上升12%。單價(jià)12萬(wàn)元以上的公寓市場(chǎng)則成交68套，環(huán)比增長(zhǎng)89%，成交主力為百匯園項(xiàng)目。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，云錦東方云筑如果得以在6月3日正常開盤，無(wú)疑將為上海市高端住宅市場(chǎng)添上濃墨重彩的一筆。如今，不僅云錦東方云筑項(xiàng)目按下“暫停鍵”，類似存在一二手房倒掛的豪宅項(xiàng)目也受到了影響。
比如，位于上海市黃浦區(qū)董家渡板塊的綠城外灘蘭庭二期項(xiàng)目，原計(jì)劃在6月初入市。綠城中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，綠城外灘蘭庭的工程進(jìn)度還沒(méi)達(dá)到取證條件，開盤時(shí)間待定。另有消息稱，上海市高倒掛樓盤和熱門“紅盤”的取證、開盤時(shí)間或?qū)和?～2個(gè)月。
一名跨國(guó)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)高端住宅部門主管告訴記者，上海豪宅“打新熱”不斷涌現(xiàn)，反映出高端住宅市場(chǎng)存在供需關(guān)系不平衡的問(wèn)題。根本原因在于，第一，部分購(gòu)房者出于財(cái)富保值目的而購(gòu)入豪宅資產(chǎn)；第二，上海市人才落戶政策放寬，而增加了自住改善居住需求。
“隨著上海市切實(shí)貫徹新開項(xiàng)目按批次集中供應(yīng)，政府嚴(yán)控入市節(jié)奏等措施不斷發(fā)揮作用，上海市豪宅市場(chǎng)‘打新熱’在一定程度上已經(jīng)有所降溫?！痹撊耸空J(rèn)為，上海市還應(yīng)該通過(guò)各類調(diào)控措施，逐步降低房?jī)r(jià)倒掛和“打新”帶來(lái)的熱度，同時(shí)需嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控政策，使得市場(chǎng)沒(méi)有漏洞可鉆。
嚴(yán)躍進(jìn)也建議，上海市相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)高倒掛盤和熱門“紅盤”的資格審核力度，同時(shí)嚴(yán)守“房住不炒”的原則，在治理房?jī)r(jià)倒掛等問(wèn)題方面出臺(tái)并落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制，真正讓住房回歸居住屬性。
