4月11日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布對(duì)深圳證券交易所問詢函的回復(fù)。
公告顯示，招商蛇口3月27日收到深圳證券交易所上市審核中心下發(fā)的《關(guān)于招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金申請(qǐng)的審核問詢函》。
其中，深交所要求招商蛇口結(jié)合自貿(mào)時(shí)代中心在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)完成后收益實(shí)現(xiàn)方式，補(bǔ)充披露剩余法評(píng)估的具體過程、主要參數(shù)的測算依據(jù)及合理性。
據(jù)悉，深圳市自貿(mào)時(shí)代中心項(xiàng)目所在地塊宗地編號(hào)為T102-0306號(hào)，其位于南山區(qū)前海媽灣片區(qū)十九開發(fā)單元01街坊，項(xiàng)目建設(shè)用地面積35,268.39㎡，規(guī)劃自貿(mào)時(shí)代中心一、二期商業(yè)、辦公及酒店物業(yè)，總建筑面積496,647.67㎡，共規(guī)劃3棟物業(yè)。
其中，對(duì)招商局前海經(jīng)貿(mào)中心一期2202號(hào)房、華潤前海中心、世貿(mào)前海中心三個(gè)案例進(jìn)行交易方式、交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正后得出待估對(duì)象辦公物業(yè)的銷售價(jià)格為63,000元/㎡。
對(duì)卓越寶中時(shí)代廣場一層商鋪、易尚中心一層商鋪、太子灣商務(wù)廣場一層商鋪三個(gè)案例進(jìn)行交易方式、交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正后得出待估對(duì)象商業(yè)一層的銷售價(jià)格為149,000元/㎡。
此外，招商蛇口表示，T102-0279號(hào)宗地不存在重復(fù)計(jì)算宗地價(jià)值的情形，不存在利用選擇評(píng)估方法規(guī)避業(yè)績補(bǔ)償?shù)那樾巍?/p>
T102-0279地塊短期利用階段的房屋建筑物采用成本法評(píng)估，T102-0279地塊短期、長期利用階段的土地分別采用標(biāo)定地價(jià)法和剩余法評(píng)估，兩段價(jià)值相加即為全部的土地價(jià)值，且長期利用階段的土地價(jià)值通過折現(xiàn)率進(jìn)行了折現(xiàn)，考慮了從2026年6月29日（短期利用階段到期日）到評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)間價(jià)值，評(píng)估邏輯規(guī)范清晰，不存在重復(fù)計(jì)算宗地價(jià)值的情形。T102-0279地塊長期利用階段采用剩余法評(píng)估，已納入業(yè)績承諾資產(chǎn)范圍，長期利用階段在業(yè)績承諾期內(nèi)預(yù)計(jì)不產(chǎn)生收益。
短期利用階段建筑物采用成本法進(jìn)行評(píng)估，考慮到地上建筑物拆除成本與殘值價(jià)值相當(dāng)，因此未考慮建筑物拆除成本費(fèi)用。
