7月24日，中央政治局會議召開。在談及房地產市場時，首次明確提出，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策。
隨著中央對樓市定調的轉變，房地產市場漫長的“嚴冬”也或將終結，多位業(yè)內人士認為，中央明確適時調整優(yōu)化房地產政策，為下半年政策持續(xù)寬松明確了總體方向，后續(xù)各地“四限”政策（即限購、限貸、限價、限售）有望持續(xù)優(yōu)化調整。
受利好消息提振，7月25日，地產股集體拉升，德必集團、迪馬股份、金科股份、中南建設、榮盛發(fā)展等多只成份股紛紛漲停。截至發(fā)稿前，萬得房地產指數大漲5.9%，創(chuàng)下年內最高單日漲幅。
各地樓市新政頻發(fā)
近期，各地樓市政策也正持續(xù)出臺。
7月24日，山西省晉中市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于延期施行晉中促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展二十五條的通知》，宣布將措施執(zhí)行日期延期至2024年5月31日。該政策中明確表示個人購房契稅補貼。在市城區(qū)購買首套新建商品住房繳納的契稅，144平方米以下的，由市級財政全額補貼；144平方米（含）以上的，由市級財政補貼50%；購買第二套新建商品住房及以上的，參照首套房契稅補貼標準下調20%執(zhí)行，由市級財政補貼。
7月21日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于進一步優(yōu)化港澳居民購房資格申請流程的通知》，宣布港澳居民在該市購房的，提供自用、自住的書面承諾即可獲得購房資格碼，豁免在本地居住、學習或工作年限證明，以及繳納個人所得稅及社保條件。
7月21日，安徽省蚌埠市住房公積金管理中心發(fā)布《關于調整住房公積金個人住房貸款最高額度的通知》。調整后，自7月21日起，蚌埠市繳存職工家庭一方(含單身)按時連續(xù)足額繳存住房公積金6個月以上(含6個月)的，住房公積金貸款最高額度由30萬調整為50萬元；夫妻雙方按時連續(xù)足額繳存住房公積金6個月以上(含6個月)的住房公積金貸款最高額度由50萬調整為70萬元。
事實上，今年以來，各地樓市政策保持著寬松趨勢，據不完全統計，上半年，已有近百城調整了住房公積金政策，并有多地放松住房限購、限售。其中，杭州、武漢、深圳、無錫、廈門、合肥、南京等城市放松限購，廈門、鄭州、深圳、徐州等放松限售政策。此外，還有不少城市宣布發(fā)放購房補貼。
市場供求關系發(fā)生重大變化
7月24日，中央政治局會議召開，指出要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池向《中國基金報》表示，自1998年切斷福利分房25年來，我國城鎮(zhèn)居民的住房水平不斷提高，目前80%多的居民有了產權房，房地產市場供求關系確實發(fā)生了重大變化，當下適時調整優(yōu)化房地產政策確實至關重要。
“此外，自2017年以來，針對住房供不應求、房價不斷上漲的情況，我國采取了從嚴的限購限貸限價限售等調控政策，當前樓市低迷，不少城市房價不斷下降，是住房供過于求的反應?！壁w秀池表示。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，中央政治局會議提及了供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，具體來看，包括購房需求步入冰凍期、投資投機需求大規(guī)模離場、供求矛盾開始呈現供大于求的特征、二手房掛牌激增歷史罕見等。“此類供求關系的變化，是我們理解后續(xù)市場走勢和政策走向的最關鍵內容?！?
根據7月份易居研究院發(fā)布的全國50城新房交易數據，今年1-7月份全國50城新建商品住宅成交面積預計為12753萬平方米，同比增速為1%，相比1-6月份9%的水平有明顯收窄態(tài)勢。過去兩年房地產交易市場呈現了L型走勢，今年一季度正努力走出該走勢，但二季度明顯拖累了該曲線。7月份頹廢態(tài)勢繼續(xù)拖累該指標。該曲線目前已經有“由正轉負”的風險。
該報告還顯示，6-7月份交易數據非常疲軟，且“侵蝕”了今年一季度來之不易的復蘇行情。當前交易數據處于罕見低位，需要高度重視和警惕，也有可能對房企資金狀況產生較大的壓力。
事實上，在7月14日召開的國務院新聞發(fā)布會上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾也曾表示，考慮到我國房地產市場供求關系已經發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間。金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“此次政治局會議再次提及，是此次會議的最核心話語，也是我們后續(xù)理解‘市場-政策’關系要把握的最核心內容?！眹儡S進表示。中央明確適時調整優(yōu)化房地產政策，為下半年政策持續(xù)寬松、出大招明確了總體方向。
適時調整優(yōu)化房地產政策
嚴躍進表示，中央政治局會議提出“要適時調整優(yōu)化房地產政策”，其含義不在于簡單地放松，而在于要扭轉2017年以來一系列過于嚴厲的政策。部分和當前市場基本面已經完全不相符政策，自然要逐漸退場。
“當前，房屋銷售端非常低迷亟需扶持。我們預計，此次會議后會有系列重磅政策，尤其是限購松綁取消、房貸政策持續(xù)寬松、一線城市率先松綁等方面會有持續(xù)性的大招，對于房屋交易和市場信心提振將有極大的作用?！眹儡S進認為，對于房企、中介、代理、購房者等市場主體而言，近期要關注后續(xù)寬松政策所帶來的利好。
“為更好滿足居民剛需和改善性住房需求，因城施策可以利用的工具箱還是很多的。”趙秀池表示，過去的限購、限貸、限價、限售等政策，都需要作出反向調整。
具體來看，趙秀池認為，首先，限購政策應該根據各城市的住房供求關系做出調整。住房供過于求的城市，應該取消限購；住房供不應求的城市，可以繼續(xù)執(zhí)行限購政策，但也需要根據人口、人才政策做出適當調整。其次，限貸政策應該執(zhí)行認房不認貸政策，對剛性和改善性住房需求房貸應該降低首付款比例和利率，房貸利率不宜超過中小微企業(yè)貸款利率，存量固定利率房貸利率應該由銀行統一轉換為基于LPR的浮動利率。
“新房限價是導致新房與二手房房價倒掛，導致二手房房價不斷走低的原因，因此，應適時放開新房房價，根據土地、建筑成本、物價、融資成本等合理確定新房房價?！壁w秀池表示，房價小幅上漲，家庭最大的住房資產能夠保值增值，才能促進更多的剛性和改善性住房需求的釋放。此外，行政性限售政策也應該適當放開，讓稅收發(fā)揮應有的調節(jié)作用；普通商品住房標準也應適時動態(tài)調整，讓更多的人享受普通住房的房貸利率和稅收優(yōu)惠政策。
