7月21日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》（簡(jiǎn)稱《意見》）。其中《意見》重點(diǎn)提及，在超大特大城市，要加大對(duì)城中村改造政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與。
在業(yè)內(nèi)看來，《意見》對(duì)于仍處于低位運(yùn)行的房地產(chǎn)行業(yè)具有指導(dǎo)意義，指引了新方向。包括7個(gè)超大城市和14個(gè)特大城市未來有望“挑大梁”，而城中村改造有或?qū)⒊蔀榇龠M(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖和經(jīng)濟(jì)增長的新藍(lán)海。
發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用
會(huì)議提及，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)，真正把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。
此外，會(huì)議還指出，要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實(shí)施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。
值得注意的是，會(huì)議還提到，要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。
中指研究院指出，超大特大城市由于人口眾多，各類要素聚集程度高，在提高供給質(zhì)量，拉動(dòng)有效需求方面具備優(yōu)勢(shì)。由于城市建設(shè)較早，超大特大城市存在較多城中村亟需更新改造，隨著政策加力，今年城中村改造將在穩(wěn)投資方面發(fā)揮重要作用。
平安證券也分析認(rèn)為，支持超大特大城市城中村改造，一是有助于消除城中村房屋安全、消防安全、用電安全、交通安全等重大安全隱患；二是增加公共服務(wù)補(bǔ)給，提升城中村居住環(huán)境品質(zhì)；三是落實(shí)國家保障性住房政策，幫助籌集保障性租賃住房。
而在德邦證券看來，城中村改造是重要的民生工程、發(fā)展工程和治理工程。在超大特大城市推進(jìn)城中村改造有助于解決居住、教育、醫(yī)療重大民生問題，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，破解“大城市病”。
超大特大城市“挑大梁”
根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，目前我國共有7個(gè)超大城市（城區(qū)常住人口1000萬以上）和14個(gè)特大城市（城區(qū)常住人口500-1000萬）。超大城市包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，特大城市包括武漢、東莞、西安等。而未來，這些城市也有望“挑起大梁”。
早在2020年住建部曾明確表示“未來城市規(guī)劃要擯棄急功近利和大拆大建”。2021年8月底，《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》也明確提出了避免要過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式?！叭龂?yán)控”：嚴(yán)控大規(guī)模拆除，嚴(yán)控大規(guī)模增建，嚴(yán)控大規(guī)模搬遷。
此后，不少城市的舊改、城中村改造速度曾一度放慢。不過，在今年4月，中央政治局會(huì)議提及在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。這也令市場(chǎng)目光再度聚焦于城中村改造這一領(lǐng)域。
實(shí)際上，今年以來，雖然地產(chǎn)相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)持續(xù)已久，部分剛性、改善購房需求緩慢恢復(fù)，但整體市場(chǎng)仍處在低位運(yùn)行。
國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布2023年上半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況顯示，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.9%。
其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%。其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米，增長19%。其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。
在市場(chǎng)看來，房地產(chǎn)新開工面積仍在下降，竣工面積在增加，施工面積整體下降。未來看，房地產(chǎn)投資還會(huì)處于低位運(yùn)行。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整逐步到位，房地產(chǎn)投資會(huì)逐步回到合理水平。
德邦證券認(rèn)為，在超大城市推進(jìn)城中村改造，除了可改善居民住房品質(zhì)之外，還有望協(xié)同為地產(chǎn)開發(fā)投資注入更多增量。在業(yè)內(nèi)看來，在市場(chǎng)供需雙雙疲弱的情況下，大城市城中村改造既能創(chuàng)造有效供應(yīng)，也能滿足有效需求，是房地產(chǎn)保持穩(wěn)定的重要抓手。
多地已加速城中村舊改
近期，已有部分核心城市的城中村改造明顯提速。以深圳為例，2021-2027年深圳全市將新增建設(shè)籌集保障性住房100萬套（間），覆蓋約350萬-400萬人。
近期深圳正在開展城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升工作，2023年全市計(jì)劃通過城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升、籌集保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%。
為避免提高居民住房負(fù)擔(dān)，深圳同時(shí)要求城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升由政府主導(dǎo)籌集，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平。
此外，今年以來廣州城中村改造也正全面加速。今年，廣州推進(jìn)中心城區(qū)城中村改造，堅(jiān)持“拆、治、興”并舉，推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，力爭(zhēng)完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。近期，廣州市工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)《優(yōu)化城中村全面改造項(xiàng)目審批流程的通知》，推出多項(xiàng)新舉措加快項(xiàng)目落地實(shí)施。
如何吸引民間資本入場(chǎng)？
值得注意的是，此次國常會(huì)通過的《意見》也提及，需要積極創(chuàng)新改造模式。深圳一位負(fù)責(zé)城市更新業(yè)務(wù)的房企人士對(duì)記者表示，房地產(chǎn)想要探索新的發(fā)展模式，需要較大資金量，需要找一個(gè)基礎(chǔ)比較強(qiáng)的城市來做試點(diǎn)。從這方面看，唯有超大和特大城市具備條件。
國泰君安一份研報(bào)也顯示，高能級(jí)城市的地產(chǎn)更新投資將漸居主導(dǎo)。在該機(jī)構(gòu)看來，首先，房地產(chǎn)大周期退潮，無論從城鎮(zhèn)化率提升還是從人均居住面積增長來看，增量地產(chǎn)投資需求增長空間有限，而隨著人口向高能級(jí)城市集中，一二線城市普遍老舊的住房條件為地產(chǎn)更新投資帶來空間。
該機(jī)構(gòu)分析稱，與過去集中在低能級(jí)城市的棚戶區(qū)改造不同，高能級(jí)城市更新投資體量彈性更大，小到舊房改造，大到城中村拆除重建，均屬于該范疇。更新后的住房作為保障房出租，從而大幅提高保障性租賃住房的供給。
據(jù)該機(jī)構(gòu)測(cè)算，一二線城市僅地產(chǎn)更新投資規(guī)模至少2萬億，上限接近13萬億，并間接帶動(dòng)最多7000億的家電消費(fèi)。而若分10年實(shí)施，每年有望帶動(dòng)1萬億以上的投資和消費(fèi)需求。
不過，前述房企人士同時(shí)也表示，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，需要具備一定條件。在他看來，項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)運(yùn)營邏輯、是否具備底層商業(yè)邏輯、是否能形成商業(yè)和資金閉環(huán)，是民間資本需要考量的重要因素。
他以城市更新項(xiàng)目為例，當(dāng)前諸多城市更新項(xiàng)目由于諸多原因，導(dǎo)致項(xiàng)目盈利能力低、難以形成自主造血能力，如項(xiàng)目中非盈利性物業(yè)或負(fù)擔(dān)占比過大、現(xiàn)狀建筑拆賠強(qiáng)度過大、城市減量發(fā)展帶來的規(guī)劃指標(biāo)限制、市場(chǎng)溢價(jià)空間有限或資產(chǎn)增值能力較弱等多方面原因?！叭绻贫葘用鏌o法形成有益的支撐，則民間資本就難以形成有效的投資落地。”
