兄弟姐妹們，周末有一件重要的事情忘了說(shuō)。
存量房貸利率下調(diào)？
周末，一條消息刷屏，大家都在討論，那就是——在近日的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的表態(tài)。
先來(lái)看看司長(zhǎng)是怎么說(shuō)的。
鄒瀾表示，盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。
其中，“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于個(gè)人房貸存量利率調(diào)降的討論。
大家都在問(wèn)：這是不是下半年存量房貸利率要降低的信號(hào)？像泰勒這樣，前幾年高利率上車的可以去銀行置換成低利率房貸？
目前泰勒的房貸利率，雖然經(jīng)過(guò)多次的LPR調(diào)降已經(jīng)來(lái)到了4.89%，但是，現(xiàn)在五年期的LPR利率低至4.2%，算一下還是有差距。假設(shè)真的能把存量貸款利率降低到LPR的水平，可以省下好大一筆錢。
隨著6月LPR的調(diào)整，北京、上海、廣東、蘇州等多地個(gè)人住房按揭貸款利率近期已相應(yīng)調(diào)整，其中個(gè)別城市首套房貸款利率已降至3.6%。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年以來(lái)全國(guó)已有超過(guò)40個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經(jīng)降至3.7%，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。截止二季度末，70個(gè)大中城市中共有39城可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。本次5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，符合條件的城市首套房貸利率有望降至3.6%到3.9%的區(qū)間內(nèi)，繼續(xù)突破歷史底部。
盡管新房貸款利率不斷下降，但此前購(gòu)房以較高利率負(fù)擔(dān)房貸的群體卻并未因此受益，因此本次央行關(guān)于存量房貸的新表態(tài)引發(fā)了熱議。
如何看待這一表態(tài)？
中信證券老師也算了一下，降房貸利率，對(duì)于房貸持有人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是利好。
以100萬(wàn)元房貸額、30年還款期，等額本息還款方式為例：
1） 在5.95%的房貸利率高點(diǎn)貸款，利息總額約114萬(wàn)元。
2） 以最新LPR4.2%的利率貸款，利息總額約76萬(wàn)元。
前者利息甚至超過(guò)了本金，后者相較前者節(jié)省了約38萬(wàn)元的利息，不算個(gè)小數(shù)目。而這也意味著銀行房貸收益的損失。
中信解讀稱，此次央行對(duì)于降房貸利率的表態(tài)是鼓勵(lì)協(xié)商，而不是強(qiáng)制。因此，銀行對(duì)于此次“降貸指引”的跟進(jìn)反饋料將存在一段時(shí)間的“真空期”，真正享受到降貸的實(shí)惠，或許還要等上些時(shí)日。
中信表示，提前還貸，銀行的利息收入會(huì)受到影響。此外，銀行資金的流動(dòng)性會(huì)變差，進(jìn)而導(dǎo)致銀行的負(fù)債壓力增加。最重要的是，提前還款會(huì)對(duì)銀行的資產(chǎn)余額表產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響到銀行的股票價(jià)格以及股東心態(tài)。
而據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，聯(lián)系中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、杭州銀行、寧波銀行等多家銀行客戶和信貸經(jīng)理，他們中的多數(shù)回應(yīng)稱，關(guān)于存量房貸降息，“沒有接到相關(guān)政策，仍按照原有簽訂合同的利率來(lái)執(zhí)行還貸政策”。
中泰證券分析稱：存量房貸全面下調(diào)的可能性較低。
08-09存量房貸利率調(diào)整歷程：2008年10月22日人行擴(kuò)大房貸下浮幅度，2008年10月23日人行表示金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。但始終并未公開發(fā)布強(qiáng)制性存量房貸利率調(diào)整政策。09年初大行率先在部分地區(qū)對(duì)存量房貸進(jìn)行利率優(yōu)惠。
08-09年享受存量房貸利率臵換的比例預(yù)計(jì)小于6%。08年貸款基準(zhǔn)下調(diào)幅度189bp，而09年上市銀行個(gè)貸加權(quán)平均利率較08年下降194bp，剔除基準(zhǔn)下調(diào)沖擊、也就是房貸新發(fā)價(jià)格下行+存量臵換對(duì)個(gè)貸利率的拖累程度在5bp左右。當(dāng)時(shí)存量利率調(diào)整，房貸款利率下限幅度從85折到7折，調(diào)降約89bp，粗測(cè)約6%的客戶享受了存量臵換（存量比例*調(diào)降幅度89bp=5bp）。再考慮新發(fā)價(jià)格下行，預(yù)計(jì)實(shí)際享受存量臵換的比例小于6%。
后續(xù)演繹：存量房貸全面下調(diào)的可能性較低。1、目前住房貸款規(guī)模體量與當(dāng)年差距大，國(guó)內(nèi)住房貸款規(guī)模近40萬(wàn)億，是08年的13倍，上市銀行按揭占比總貸款提升10個(gè)點(diǎn)至25%，是銀行資產(chǎn)穩(wěn)定的基本盤。2、“因城施策”實(shí)施多年，統(tǒng)一全面調(diào)整的難度較大。3、目的之一為銀行緩解提前還款就壓力提供可行路徑，按揭客戶是銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶類型之一，綜合收益高，合理的利率調(diào)降方案優(yōu)于客戶流失，并且人行強(qiáng)調(diào)要按照市場(chǎng)化、法治化原則；即優(yōu)質(zhì)客戶低風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)低收益的差異化定價(jià)，不具備提前還款能力的客戶在博弈中不占優(yōu)。
華鑫證券則分析，周五央行首次對(duì)存量房貸利率調(diào)整直接表態(tài)，旨在緩解當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)探底、居民和銀行面臨資產(chǎn)負(fù)債表收縮的困境。本輪存量房貸利率調(diào)降應(yīng)該不會(huì)像2008年那樣一刀切，更多是根據(jù)存量房貸利率分階梯差異化下調(diào)。預(yù)計(jì)和2008年一樣都是從中小銀行開始，逐步向國(guó)有大行擴(kuò)散。存量房貸調(diào)降，有助于地產(chǎn)企穩(wěn)、消費(fèi)修復(fù)和經(jīng)濟(jì)回暖。
