“我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款?！?月14日，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾指出。
值得注意的是，這是金融管理部門(mén)首次就存量房貸利率調(diào)整問(wèn)題作出回應(yīng)。
降“存量房貸利率”真的有可能么？“金融16條”中的兩項(xiàng)政策展期后，“保交樓”政策還有哪些可期？
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，本次發(fā)布會(huì)釋放了一定積極信號(hào)，目前房地產(chǎn)政策基調(diào)仍以托底為主，市場(chǎng)各方應(yīng)保持合理預(yù)期。
支持新發(fā)放貸款置換存量貸款
“今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷(xiāo)售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化。”鄒瀾稱。
這一情況，也導(dǎo)致了居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量房貸的現(xiàn)象大幅增加。
鄒瀾解釋稱，由于99%的房貸是選擇浮動(dòng)利率機(jī)制，以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為基準(zhǔn)，簽合同的時(shí)候選擇一個(gè)加點(diǎn)，根據(jù)當(dāng)時(shí)發(fā)放時(shí)的市場(chǎng)供需關(guān)系商定加點(diǎn)幅度。加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變，比如貸20年、30年，在這20年、30年內(nèi)合同都是有約束效力的，加點(diǎn)是不變的?！白鳛榛鶞?zhǔn)的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，我們每次都公布一個(gè)報(bào)價(jià)，有時(shí)候會(huì)上行，有時(shí)候會(huì)下行?！?/p>
數(shù)據(jù)顯示，去年8月份起，1年期LPR為3.65%，5年期LPR降至4.3%；今年6月20日，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，均下降10個(gè)基點(diǎn)。這意味著，根據(jù)合同約定，貸款利率也自動(dòng)下行，但由于加點(diǎn)不變，不少存量房貸客戶目前的還款利率仍在“高位站崗”。
提前還款的原因還與理財(cái)打破剛兌有關(guān)。鄒瀾認(rèn)為，去年年底，理財(cái)市場(chǎng)出現(xiàn)一些破凈現(xiàn)象，大家覺(jué)得不合算，做了一些資產(chǎn)配置調(diào)整。
他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。
陳文靜表示，需求端更加強(qiáng)調(diào)政策精準(zhǔn)度，核心一二線城市住房信貸政策存在邊際優(yōu)化空間，降低首付比例、降低房貸利率是重要方向，但存量房貸利率下調(diào)預(yù)期偏弱。
市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段出臺(tái)的政策存在優(yōu)化空間
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但部分房企長(zhǎng)期積累的風(fēng)險(xiǎn)仍然需要一段時(shí)間才能逐步消化。
此前，由于部分開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)，資產(chǎn)端土地、在建工程、多元化經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)無(wú)節(jié)制擴(kuò)張，對(duì)應(yīng)形成了高額負(fù)債。
鄒瀾指出，從負(fù)債來(lái)源結(jié)構(gòu)看，近7成是個(gè)人預(yù)收房款和上下游企業(yè)墊款，金融負(fù)債占比大約為31%，其中銀行貸款占比又不到一半。從銀行房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)貸款余額一共是50多萬(wàn)億元，其中個(gè)人住房貸款余額接近40萬(wàn)億元，絕大多數(shù)是購(gòu)房自住的，依靠家庭收入按月償還貸款，不良率長(zhǎng)期在0.5%以下。
“對(duì)于已售未按期完工交付樓盤(pán)的個(gè)人住房貸款，由于按照現(xiàn)行法律規(guī)定，會(huì)優(yōu)先保障購(gòu)房群眾利益，這部分貸款可能面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，但占總量的比重非常低，風(fēng)險(xiǎn)可控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額13萬(wàn)億元左右，其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、保障房建設(shè)貸款余額大約6萬(wàn)億元，還款有保障。開(kāi)發(fā)企業(yè)承貸的大約是6萬(wàn)~7萬(wàn)億元，因?yàn)椴糠珠_(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)困難，不良率有所上升，但與銀行貸款總量相比很小。”鄒瀾說(shuō)。
2021年下半年以來(lái)，金融管理部門(mén)配合有關(guān)部門(mén)加大保交樓支持力度，保持房地產(chǎn)重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，加快推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。
一是加大金融支持保交樓，配合推出兩批共3500億元保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款。設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃，引導(dǎo)商業(yè)銀行積極提供配套融資，有力推動(dòng)各地項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)。
二是穩(wěn)定債券和股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道。去年11月以來(lái)，在“第二支箭”框架下，累計(jì)為民營(yíng)房企約260億元債券發(fā)行提供增信支持。證監(jiān)會(huì)優(yōu)化房企上市融資政策后，已有多家企業(yè)獲得股權(quán)融資支持。
三是推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，人民銀行、金融監(jiān)管總局?jǐn)M定《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》，為住房租賃提供多元化、全周期的金融服務(wù)。1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃也在穩(wěn)步推動(dòng)，已經(jīng)落地濟(jì)南、鄭州等試點(diǎn)城市。
綜合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，近日，人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，將“金融16條”中兩項(xiàng)有適用期限的政策統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月底，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時(shí)結(jié)合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃期限延長(zhǎng)至2024年5月底。
鄒瀾表示，下一步，將堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，配合相關(guān)部門(mén)和地方政府扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，滿足行業(yè)合理融資需求，繼續(xù)為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境。
陳文靜認(rèn)為，房地產(chǎn)資金支持整體仍聚焦在“保交樓”、租賃市場(chǎng)、企業(yè)融資支持等方面，配套資金有望繼續(xù)跟進(jìn)。繼續(xù)對(duì)房企存量融資展期，有利于緩解當(dāng)前部分房企資金壓力，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了積極作用，短期來(lái)看，針對(duì)企業(yè)端的資金支持更多或落腳在前期政策的細(xì)化落地和執(zhí)行上。
“考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門(mén)將積極配合有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！编u瀾稱。
