“我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?月14日，在國新辦新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾指出。
值得注意的是，這是金融管理部門首次就存量房貸利率調(diào)整問題作出回應(yīng)。
降“存量房貸利率”真的有可能么？“金融16條”中的兩項政策展期后，“保交樓”政策還有哪些可期？
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對第一財經(jīng)表示，本次發(fā)布會釋放了一定積極信號，目前房地產(chǎn)政策基調(diào)仍以托底為主，市場各方應(yīng)保持合理預(yù)期。
支持新發(fā)放貸款置換存量貸款
“今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化?！编u瀾稱。
這一情況，也導(dǎo)致了居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量房貸的現(xiàn)象大幅增加。
鄒瀾解釋稱，由于99%的房貸是選擇浮動利率機制，以貸款市場報價利率為基準，簽合同的時候選擇一個加點，根據(jù)當(dāng)時發(fā)放時的市場供需關(guān)系商定加點幅度。加點部分在合同期限內(nèi)固定不變，比如貸20年、30年，在這20年、30年內(nèi)合同都是有約束效力的，加點是不變的?！白鳛榛鶞实馁J款市場報價利率，我們每次都公布一個報價，有時候會上行，有時候會下行?！?/p>
數(shù)據(jù)顯示，去年8月份起，1年期LPR為3.65%，5年期LPR降至4.3%；今年6月20日，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，均下降10個基點。這意味著，根據(jù)合同約定，貸款利率也自動下行，但由于加點不變，不少存量房貸客戶目前的還款利率仍在“高位站崗”。
提前還款的原因還與理財打破剛兌有關(guān)。鄒瀾認為，去年年底，理財市場出現(xiàn)一些破凈現(xiàn)象，大家覺得不合算，做了一些資產(chǎn)配置調(diào)整。
他同時強調(diào)，提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
陳文靜表示，需求端更加強調(diào)政策精準度，核心一二線城市住房信貸政策存在邊際優(yōu)化空間，降低首付比例、降低房貸利率是重要方向，但存量房貸利率下調(diào)預(yù)期偏弱。
市場長期過熱階段出臺的政策存在優(yōu)化空間
今年以來，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，但部分房企長期積累的風(fēng)險仍然需要一段時間才能逐步消化。
此前，由于部分開發(fā)企業(yè)長期“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營，資產(chǎn)端土地、在建工程、多元化經(jīng)營資產(chǎn)無節(jié)制擴張，對應(yīng)形成了高額負債。
鄒瀾指出，從負債來源結(jié)構(gòu)看，近7成是個人預(yù)收房款和上下游企業(yè)墊款，金融負債占比大約為31%，其中銀行貸款占比又不到一半。從銀行房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)貸款余額一共是50多萬億元，其中個人住房貸款余額接近40萬億元，絕大多數(shù)是購房自住的，依靠家庭收入按月償還貸款，不良率長期在0.5%以下。
“對于已售未按期完工交付樓盤的個人住房貸款，由于按照現(xiàn)行法律規(guī)定，會優(yōu)先保障購房群眾利益，這部分貸款可能面臨一定風(fēng)險，但占總量的比重非常低，風(fēng)險可控。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13萬億元左右，其中地產(chǎn)開發(fā)、保障房建設(shè)貸款余額大約6萬億元，還款有保障。開發(fā)企業(yè)承貸的大約是6萬~7萬億元，因為部分開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)困難，不良率有所上升，但與銀行貸款總量相比很小?！编u瀾說。
2021年下半年以來，金融管理部門配合有關(guān)部門加大保交樓支持力度，保持房地產(chǎn)重點融資渠道穩(wěn)定，加快推動行業(yè)風(fēng)險出清。
一是加大金融支持保交樓，配合推出兩批共3500億元保交樓專項借款。設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃，引導(dǎo)商業(yè)銀行積極提供配套融資，有力推動各地項目復(fù)工建設(shè)。
二是穩(wěn)定債券和股權(quán)等重點融資渠道。去年11月以來，在“第二支箭”框架下，累計為民營房企約260億元債券發(fā)行提供增信支持。證監(jiān)會優(yōu)化房企上市融資政策后，已有多家企業(yè)獲得股權(quán)融資支持。
三是推動行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，人民銀行、金融監(jiān)管總局擬定《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，為住房租賃提供多元化、全周期的金融服務(wù)。1000億元租賃住房貸款支持計劃也在穩(wěn)步推動，已經(jīng)落地濟南、鄭州等試點城市。
綜合當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，近日，人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，將“金融16條”中兩項有適用期限的政策統(tǒng)一延長至2024年12月底，引導(dǎo)金融機構(gòu)繼續(xù)對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時結(jié)合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計劃期限延長至2024年5月底。
鄒瀾表示，下一步，將堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，配合相關(guān)部門和地方政府扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，滿足行業(yè)合理融資需求，繼續(xù)為行業(yè)風(fēng)險有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境。
陳文靜認為，房地產(chǎn)資金支持整體仍聚焦在“保交樓”、租賃市場、企業(yè)融資支持等方面，配套資金有望繼續(xù)跟進。繼續(xù)對房企存量融資展期，有利于緩解當(dāng)前部分房企資金壓力，對穩(wěn)定市場預(yù)期起到了積極作用，短期來看，針對企業(yè)端的資金支持更多或落腳在前期政策的細化落地和執(zhí)行上。
“考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”鄒瀾稱。
