提前還了房貸讓我后悔不已（我后悔提前還房貸了）
一、預(yù)支80萬，再減去111萬的利息；盡早償還貸款以節(jié)省利息
李女士在2019年買了第二套房子。銀行最終批準(zhǔn)了6.2%的利率。貸款金額為186萬元，貸款期限為25年。今年，李女士查了銀行明細(xì)，發(fā)現(xiàn)原來月供中利息占了8000多元，本金只有3000多元。還了三年本金，只少了10萬元?？粗吭赂哳~的利息，資金和股票的損失，定期存款利率的下降，李女士決定申請(qǐng)?zhí)崆皟斶€貸款。
提前還完80萬元后，李女士的還款時(shí)間表顯示，房貸利息少了111萬元。她興奮地在社交媒體平臺(tái)上分享了自己的喜悅:“我提前還了80萬元房貸，利息少了111萬。這不是比理財(cái)更賺錢嗎？她計(jì)劃存更多的錢，爭(zhēng)取在明年還清剩余的本金，“永遠(yuǎn)地”。
中國央行的數(shù)據(jù)顯示，2月和4月家庭中長(zhǎng)期貸款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這是自2007年開始該數(shù)據(jù)以來僅有的兩個(gè)負(fù)增長(zhǎng)時(shí)期。這意味著抵押貸款償還的速度已經(jīng)超過了新增抵押貸款的速度。方正證券研報(bào)指出，居民提前償還房貸的能力來自于較高的儲(chǔ)蓄率。受疫情影響，經(jīng)濟(jì)疲軟，居民收入承壓。因此，沒有提前償還房貸的空間。但由于消費(fèi)支出下降得更快，儲(chǔ)蓄率一直居高不下。疫情的反復(fù)，削弱了居民對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的信心和收入增長(zhǎng)預(yù)期，增加了居民的風(fēng)險(xiǎn)防范需求，從而增加了居民的儲(chǔ)蓄。儲(chǔ)蓄率很高，家庭更有能力支付抵押貸款。
“提前還款意愿增加，是因?yàn)榈惋L(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率較低，剛性抵押貸款利率較高。”方正證券固定收益分析師張偉指出，今年以來，作為存款類產(chǎn)品的替代品，收益率和理財(cái)收益率逐漸下降。截至4月11日，整個(gè)市場(chǎng)理財(cái)產(chǎn)品收益率為2.8%，跌破3%。面對(duì)5.5%的加權(quán)平均住房貸款利率，資產(chǎn)收益率和負(fù)債成本率之間的差距正在擴(kuò)大愿晉升。
二、抵押貸款利率低于5.7%，提前還清貸款可能得不到回報(bào)
房貸利率高于理財(cái)收益率，提前還貸一定劃算嗎？以方正證券研究報(bào)告為例，事實(shí)并非如此。假設(shè)有居民在2018年10月買房，需要支付100萬元商業(yè)貸款，期限30年，抵押貸款利率為5.7%。這一點(diǎn)是2016年新的住房上升周期中抵押貸款利率的絕對(duì)峰值。
居民面臨兩種選擇：用現(xiàn)金一次性還清抵押貸款；二是購買金融產(chǎn)品。如果選擇方案一，通過按揭計(jì)算器計(jì)算出最終的一次性還款(剩余26年）為94.94萬元，節(jié)省利息86.14萬元。平均每年可節(jié)省利息33100元。第二種選擇是使用94.94萬元進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。按目前3%-4%的年化收益率計(jì)算，年化收益可達(dá)28500-38000元。
通過上述案例，方正證券研報(bào)認(rèn)為，在理財(cái)收益率為3.5%時(shí)，提前償還房貸利率所節(jié)省的收入基本等于5.7%。這意味著，如果你的財(cái)務(wù)收益率高于3.5%，或者你的抵押貸款利率低于5.7%，那么提前還清貸款可能是沒有意義的。
但方正證券也指出，不能直接比較房貸利率與理財(cái)收益率，還需要從還款時(shí)間、還款方式、還款期限等多個(gè)因素進(jìn)行評(píng)估。提前償還貸款的事實(shí)也可能表明，居民們對(duì)每年3%至4%的長(zhǎng)期回報(bào)能否得到保證持懷疑態(tài)度。
不過，業(yè)內(nèi)人士指出，雖然理財(cái)收益率呈下降趨勢(shì)，但與LPR掛鉤的房貸利率也有下降空間。目前首套房抵押貸款利率的下限為4.25%。今年3月，中國首套住房貸款平均利率為5.28%，因此理論上有更大的下調(diào)空間。
三、有些人很早就還了，然后后悔了
提前支付貸款，綜合考慮提前還款后，很多人覺得每月負(fù)擔(dān)減輕了，輕松了很多；但也有人感到后悔。
因?yàn)榉e分趙先生從他的一個(gè)部門下崗后丟了工作，這些天他很沮喪。他總是對(duì)抵押貸款的高利率感到不滿。去年年底，想到年終獎(jiǎng)快到了，50萬貸款也快到期，他毫不猶豫地選擇了提前還貸。然而，春節(jié)過后，公司每況愈下，承諾的年終獎(jiǎng)不見蹤影，最后連工作都沒了。家里的“余糧”不多了，月供還在繼續(xù)，趙先生只能不停地找工作，有時(shí)一天跑好幾個(gè)地方。當(dāng)他焦慮、疲憊的時(shí)候，他總是在想：“如果去年年底我沒有還50萬，現(xiàn)在不是更容易嗎?”
某大型國有銀行理財(cái)規(guī)劃師陳先生提醒大家，無論是否選擇提前還款，每個(gè)家庭都應(yīng)該保持相對(duì)充裕的現(xiàn)金流，以應(yīng)對(duì)各種變化。他們不應(yīng)該用他們所有的閑錢來償還抵押貸款，因?yàn)樗麄兛梢怨?jié)省利息，這只會(huì)讓他們非常被動(dòng)。如果抵押權(quán)人在一年內(nèi)有財(cái)務(wù)需求，比如房屋裝修，提前還款可能會(huì)對(duì)家庭的財(cái)務(wù)安排造成不利影響。
此外，對(duì)于還款時(shí)間較長(zhǎng)的借款人，貸款期限后期的還款大多為本金還款，提前還貸節(jié)省利息的效果不大。陳老師認(rèn)為，借款人采用等額本息還款的方式償還貸款，如果已經(jīng)超過三分之一的年限，比如20年的貸款，已經(jīng)還了7年以上，提前還款的意義并不太大。
四、提前預(yù)約償還貸款，在北京不收費(fèi)
北京青年報(bào)記者了解到，各家銀行都要求客戶提前預(yù)約還款。具體流程因銀行而異。有的完全可以在網(wǎng)上辦理，有的則需要親自到支行柜臺(tái)辦理?？蛻粼谏暾?qǐng)前，應(yīng)向其貸款經(jīng)理或貸款分行查詢?cè)斍?。?duì)于大家關(guān)心的收費(fèi)問題，工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行等北京主流銀行均表示不收取任何費(fèi)用。
然而，一些讀者反映，他們?cè)?月份曾在一家全國性股份制銀行北京分行提前還款。當(dāng)時(shí)貸款經(jīng)理說，他會(huì)先去分行讓他簽字，等收到全款后，15個(gè)工作日左右扣款，提前一年償還違約金，超過一年不再使用。
早期付款后的后續(xù)付款怎么辦：據(jù)了解，大多數(shù)銀行都會(huì)提供兩種選擇，一種是月供不變，減少年限，另一種是月供不變，減少年限。前者將節(jié)省更多的利息，可以更快地結(jié)束還款；后者減少了每月還款的壓力，使借款人更容易還款?？蛻艨梢愿鶕?jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。
以上就是小編整理的關(guān)于提前還了房貸讓我后悔不已的全部?jī)?nèi)容。
